ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 16 декабря 2016 г. N 305-КГ16-16645
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобу закрытого акционерного общества "ЮИТ Московия" на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.08.2016 по делу N А41-69574/2015
закрытое акционерное общество "ЮИТ Московия" (далее - ЗАО "ЮИТ Московия") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области) со следующими требованиями (с учетом принятых судом изменений исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):
- признать незаконным отказ Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010110:68, площадью 3 680 кв. м с месторасположением примерно в 180 м по направлению на северо-запад от ориентира: дома N 13, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, г. Жуковский, ул. Наб. Циолковского, дом 13, микрорайон N 5А.
- обязать Управление Росреестра по Московской области произвести государственную регистрацию прекращения права аренды данным земельным участком. Решением Арбитражного суда Московской области от 24.12.2015 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18.08.2016, решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, ЗАО "ЮИТ Московия" просит отменить постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, существенное нарушение норм материального и процессуального права, решение суда первой инстанции оставить в силе.
ЗАО "ЮИТ Московия" полагает, что право аренды на земельный участок переходит к покупателю от застройщика в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на помещение. Поскольку объект строительства не принадлежит заявителю и в нем отсутствуют принадлежащие на праве собственности заявителю помещения, отказ в государственной регистрации прекращения аренды является незаконным, по мнению заявителя.
Заявитель также считает, что регистрирующий орган владел информацией об отчуждении объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, поэтому требование представить дополнительные документы для государственной регистрации прекращения аренды земельного участка являлось незаконным.
В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационной жалобы заявителя, суд не находит оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.
Как следует из обжалуемых актов, 23.12.2005 между Комитетом имущественных отношений г. Жуковский и ЗАО "ЮИТ Московия" заключен договор аренды N 1105-КЗ земельного участка, с дополнительными соглашениями "под строительство крытой автостоянки с помещениями административного назначения".
Срок действия договора аренды установлен с 23.12.2005 по 20.08.2009.
Согласно пункту 2.2 договора аренды по окончании срока действия договор мог быть продлен по согласию сторон специальным дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора.
Крытая автостоянка с помещениями административного назначения введена обществом в эксплуатацию 30.07.2009.
Полагая, договор аренды прекратил свое действие - 11.11.2009 - с момента регистрации первого права собственности на помещение в крытой автостоянке с помещениями административного назначения, которая была построена на земельном участке, ЗАО "ЮИТ Московия" 24.07.2015 обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка.
Сообщением от 04.08.2015 государственный регистратор приостановил государственную регистрацию до 03.09.2015 в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Сообщением от 03 сентября 2015 года государственный регистратор отказал в государственной регистрации в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указав, что ЗАО "ЮИТ Московия" не представлено соглашение о расторжении договора аренды, равно как и решение суда о расторжении договора аренды в одностороннем порядке или иной документ, свидетельствующий о расторжении договора аренды в порядке, предусмотренном таким договором.
Считая отказ в государственной регистрации расторжения договора аренды незаконным, ЗАО "ЮИТ Московия" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что в отношении земельного участка, на котором в порядке долевого участия в строительстве возведено нежилое здание, в силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии применяются нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статьи 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с этим на земельный участок с 11 ноября 2009 года (с момента государственной регистрации первого права собственности на нежилое помещение в здании) возникло право общей собственности собственников помещений в нежилом здании, а право аренды (обременение, зарегистрированное за обществом) в силу приведенных норм законодательства прекратилось с указанной даты (11.11.2009).
Отменяя решение суда первой инстанции, и, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды апелляционной и кассационной инстанций правомерно исходили из следующего.
В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.
По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.
Согласно разъяснениям, изложенным пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости.
Поскольку ни закон (в отношении отдельно расположенных нежилых помещений, зданий, не относящихся к общему имуществу жилого дома), ни договор аренды от 23 декабря 2005 года N 1105-КЗ не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.
С учетом изложенного, а также учитывая правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772 (дело N А41-58990\2014), суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что регистрирующий орган обоснованно отказал в осуществлении регистрационных действий ввиду не предоставления соглашения о расторжении договора аренды, решения суда о расторжении договора аренды в одностороннем порядке или иного документа, свидетельствующего о расторжении договора аренды в порядке, предусмотренном таким договором.
Доводы, приведенные заявителем, не опровергают выводов судебных инстанций, не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Такие доводы не могут быть предметом рассмотрения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Отказать в передаче кассационной жалобы закрытого акционерного общества "ЮИТ Московия" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА
------------------------------------------------------------------