1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) утратил силу с 1 июля 2018 года. - Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ;
3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
2.1-1. Действие настоящего Федерального закона при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договору участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2.3. Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду) в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.
3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
4. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи:
1) с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации";
2) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств публично-правовой компании "Фонд развития территорий", созданной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Фонд), с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом, Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
3) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации для реализации указанных в настоящем пункте целей с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Фонд субъекта Российской Федерации).
Комментарии к статье 1 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации:
1. Принятие комментируемого Федерального закона было обусловлено необходимостью урегулирования ряда вопросов, связанных с осуществлением деятельности по строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с участием физических и юридических лиц.
Комментируемая статья определяет предмет регулирования данного Федерального закона. Предмет правового регулирования - это качественно однородный вид общественных отношений, на который воздействуют нормы определенной отрасли права.
В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи сфера регулирования данного Федерального закона складывается из двух составляющих:
во-первых, Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и возникновение у участников долевого строительства права собственности на указанные объекты;
во-вторых, Федеральный закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Основанием привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов является договор участия в долевом строительстве, заключаемый с соблюдением норм, установленных ст. ст. 4 - 17 комментируемого Федерального закона.
2. Правоприменительная практика показывает особую важность правильного толкования части 2 комментируемой статьи, которая устанавливает исчерпывающий перечень допускаемых законодателем способов привлечения юридическим лицом денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае если привлечение денежных средств физических лиц производится не на основании договора участия в долевом строительстве.
2.1. В сложившихся условиях следует признать более удачной формулировку комментируемой части в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 111-ФЗ). Новая редакция в сочетании с ч. 3 комментируемой статьи исключила двоякость толкования относительно распространения или нераспространения положений данной части в отношении юридических лиц. Настоящая редакция четко показывает позицию законодателя в отношении более строгого закрепления прав наиболее незащищенных в гражданском обороте лиц - граждан и того, что только от граждан не допускается привлечение юридическим лицом денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости иначе как в случаях, указанных в комментируемой части. Данное положение не означает, что комментируемый Закон не распространяется на юридических лиц - при точном прочтении ч. 1 комментируемой статьи можно сделать вывод, что комментируемый Закон на юридических лиц распространяется, но только если денежные средства юридических лиц привлекаются на основании договора участия в долевом строительстве.
В новой редакции части привлечение денежных средств граждан возможно только юридическим лицом, что объясняется пониманием под застройщиком в соответствии со ст. 2 комментируемого Закона только юридического лица.
2.2. По сравнению с предыдущей редакцией комментируемой части законодатель установил совершенно новый способ привлечения денежных средств граждан не на основании договора участия в долевом строительстве. Для этого застройщик должен выступить как эмитент облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.
В соответствии с Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" эмитент - это юридическое лицо или органы исполнительной власти либо органы местного самоуправления, несущие от своего имени обязательства перед владельцами ценных бумаг по осуществлению прав, закрепленных ими. Эмитентами жилищных сертификатов могут выступать только застройщики, то есть юридические лица, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и получившие в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома.
Облигацией признается эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее владельца на получение от эмитента облигации в предусмотренный в ней срок ее номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация может также предусматривать право ее владельца на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права. Доходом по облигации являются процент и/или дисконт.
Специальные нормы о жилищных сертификатах были закреплены Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов (утв. Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182).
Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:
приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных настоящим Положением и условиями эмиссии;
получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. метра. Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств. Жилищный сертификат должен иметь определенный срок действия.
Прежде чем начать выпуск жилищных сертификатов, эмитент обязан иметь договор, по которому поручитель (гарант) обязуется выплатить собственнику сертификата денежные средства в случае неисполнения эмитентом своих обязательств. Поручителем (гарантом) может выступать банк, страховая компания.
Жилищные сертификаты могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг". Формы жилищных сертификатов (именная бездокументарная, документарная на предъявителя) должны быть определены в решении об их выпуске. В случае выпуска жилищных сертификатов в документарной форме сертификат такой ценной бумаги помимо обязательных реквизитов, предусмотренных указанным Федеральным законом, должен содержать следующие обязательные реквизиты:
а) наименование "жилищный сертификат";
в) срок действия жилищного сертификата;
д) размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного жилищного сертификата;
е) общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;
з) схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом;
и) предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры, с установленными характеристиками;
к) порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора, в случае возникновения этих разногласий;
л) условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе:
дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора;
минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;
срок исполнения эмитентом жилищного сертификата обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;
о) полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств.
Отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат недействительным.
Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30 процентам общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.
Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником:
заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим необходимое количество жилищных сертификатов и требование о заключении договора;
погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата, в течение 7 банковских дней с момента обращения собственника жилищных сертификатов, имеющего жилищных сертификатов меньшее установленного количества, а собственника жилищных сертификатов, имеющего любое количество их, - с требованием об их погашении.
В случае если погашение жилищных сертификатов не может осуществить непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях в установленном договором купли-продажи порядке обязан произвести гарант.
Жилищные сертификаты могут обмениваться на жилищные сертификаты новой серии, если таковые выпущены. При обмене жилищных сертификатов на жилищные сертификаты новых серий не допускаются изменения их соответствия оплаченной общей площади жилья определенного типа и местоположения и взимание эмитентом дополнительных сборов с владельцев жилищных сертификатов.
Сделки с жилищными сертификатами, в том числе договоры купли-продажи, должны совершаться в простой письменной форме. Передача жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с законодательством о ценных бумагах. Запрещается вносить и принимать жилищные сертификаты в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.
Выпуск и обращение жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с установленными законодательством Российской Федерации правилами выпуска и обращения ценных бумаг с учетом особенностей, установленных законодательством.
Эмиссия ценных бумаг производится в соответствии с гл. 5 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг", а также Стандартами эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг (утв. Приказом ФСФР 16 марта 2005 г. N 05-4/пз-н).
Процедура эмиссии эмиссионных ценных бумаг, если иное не предусмотрено федеральными законами, включает следующие этапы:
принятие решения о размещении эмиссионных ценных бумаг;
утверждение решения о выпуске (дополнительном выпуске) эмиссионных ценных бумаг;
государственную регистрацию выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг;
размещение эмиссионных ценных бумаг;
государственную регистрацию отчета об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг или представление в регистрирующий орган уведомления об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг.
Эмиссионные ценные бумаги, выпуск (дополнительный выпуск) которых не прошел государственную регистрацию, не подлежат размещению, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг сопровождается регистрацией их проспекта в случае размещения эмиссионных ценных бумаг путем открытой подписки или путем закрытой подписки среди круга лиц, число которых превышает 500. В случае если государственная регистрация выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг сопровождается регистрацией проспекта ценных бумаг, каждый этап процедуры эмиссии ценных бумаг сопровождается раскрытием информации.
До государственной регистрации отчета об итогах дополнительного выпуска эмиссионных ценных бумаг в случае нарушения эмитентом в ходе эмиссии ценных бумаг требований законодательства Российской Федерации выпуск ценных бумаг может быть признан несостоявшимся регистрирующим органом. Признание выпуска ценных бумаг несостоявшимся или недействительным влечет аннулирование государственной регистрации выпуска ценных бумаг.
С точки зрения застройщиков, недостаток жилищных сертификатов заключается в том, что их обладатель имеет право в любое время обменять сертификат обратно на деньги. Таким образом, если к погашению будет предъявлено сразу много сертификатов, это может негативным образом отразиться на самом строительном процессе, который будет лишен значительной части финансирования. Выпуск сертификатов также сопряжен с дополнительными финансовыми издержками. В данном случае необходимо зарегистрировать выпуск ценных бумаг, привлечь профессионального участника рынка (андеррайтера), а также поручителя, провести ряд других мероприятий.
Минусом использования жилищных сертификатов для физического лица является то, что среди обязательных реквизитов жилищного сертификата нет упоминания о конкретной квартире. Поэтому ценная бумага, в отличие от договора участия в долевом строительстве, не конкретизирует, какую именно квартиру получит будущий собственник. В связи с этим может возникнуть ситуация, при которой на момент накопления пакета на 30% площади, необходимого для заключения договора, у застройщика не будет в наличии квартиры с теми параметрами, на которые рассчитывает дольщик.
Учитывая определенные недостатки механизма выпуска жилищных сертификатов и недостаточную разработанность процедуры регистрации выпуска, скорее всего, придется выпускать дополнительные нормативные акты, направленные на доработку предложенной схемы.
2.3. Часть 2 комментируемой статьи содержит отсылочную норму к законодательству Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах. В частности, устанавливается, что кроме указанного в ч. 1 комментируемой статьи случая привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве иное привлечение денежных средств указанных субъектов с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере - в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов.
Жилищный накопительный кооператив - потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.
Деятельность кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений - привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан - членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива.
При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений жилищный накопительный кооператив вправе:
1) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;
2) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;
3) приобретать жилые помещения;
4) привлекать заемные денежные средства в установленном федеральным законом случае.
Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива.
После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей, кооператив в порядке очередности обязан:
1) приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;
2) приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.
Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива.
В соответствии со ст. 30 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах" член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.
Используемая в ч. 2 комментируемой статьи формулировка "право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме" представляется неудачной, т.к. право собственности может возникать на жилое помещение в уже завершенном строительством доме, после его государственной регистрации.
2.4. Новая редакция комментируемой части позволяет привлекать денежные средства граждан также посредством участия физических лиц в жилищно-строительных кооперативах. Статья 110 Жилищного кодекса РФ под жилищным или жилищно-строительным кооперативом признает добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами. Правовой статус жилищно-строительных кооперативов, их организация и деятельность, а также права и обязанности их членов установлены в гл. 11 Жилищного кодекса.
3. Комментируемый пункт является новеллой, внесенной Законом N 111-ФЗ. Цель данной новеллы - точно обозначить, что комментируемым Законом не устанавливается единственный способ привлечения денежных средств юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов). Если строительство объектов недвижимости производится юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) без участия граждан, то такие отношения могут строиться ими не только на основании договора долевого участия в строительстве. Такие отношения могут основываться на нормах Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и др.
В случае если юридические лица (индивидуальные предприниматели) - участники отношений по строительству объектов недвижимости намерены привлечь денежные средства хотя бы одного физического лица, они могут это сделать только на основании договора участия в долевом строительстве и на такие отношения будут распространяться нормы комментируемого Закона.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
Зюзин В.А., Королев А.Н.
"Юстицинформ", 2007