1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
2 - 4. Утратили силу с 1 января 2017 года. - Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ.
5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
5.1. Наложение ареста, запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом на основании судебного акта или акта уполномоченного органа, избрание залога в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в котором расположен объект долевого строительства, права аренды (субаренды) такого земельного участка не являются основанием для приостановления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства или для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, а также для государственной регистрации права общей долевой собственности участника (участников) долевого строительства на указанный земельный участок. При этом запись о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия или о залоге погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на последний объект долевого строительства в данном многоквартирном доме.
6. После передачи застройщиком по правилам, предусмотренным статьей 8 настоящего Федерального закона, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в пункте 3 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:
1) застройщик вправе осуществить перевод передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства) в форме документа на бумажном носителе в форму электронного образа документа путем его сканирования и заверить его усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени застройщика. Указанный электронный образ документа (передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства) имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе. Изготовление указанного электронного образа документа осуществляется без взимания платы с участника долевого строительства;
2) застройщик после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства обязан передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
Комментарии к статье 16 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации:
1. В части 1 комментируемой статьи законодатель для обеспечения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства делает отсылку к нормам Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно ст. 2 данного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории России по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Помимо того что государственная регистрация служит актом признания права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, с момента такой регистрации прекращаются права залога на застраиваемый земельный участок и возводимый объект.
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке (ст. 13):
прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;
регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав в соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона N 122-ФЗ проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
1.1. В соответствии со ст. 19 указанного Федерального закона государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
По общему правилу государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.
Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, установленных ст. 20 Федерального закона о государственной регистрации прав, т.е. если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
не представлены документы для государственной регистрации прав;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, копия которого помещается в дело правоустанавливающих документов.
1.2. Особенности государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства установлены Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82 (далее - Инструкция). Государственная регистрация права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется в подразделе II-1 ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) раздела ЕГРП, открытого на указанный объект недвижимого имущества. При этом в графе "Документы-основания" подраздела II-1 ЕГРП указываются:
реквизиты разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, права на который регистрируются в данном подразделе;
реквизиты, дата и номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (сделки об уступке требований по договору, если таковая сделка была совершена), реквизиты передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства.
Если за государственной регистрацией права на объект долевого строительства обратился правопреемник стороны договора участия в долевом строительстве - участника долевого строительства (например, наследник), то в графе "Документы-основания" подраздела II-1 ЕГРП дополнительно указываются наименование и реквизиты документа, подтверждающего правопреемство (например, свидетельства о праве на наследство).
2. В части 2 комментируемой статьи воспроизведен принцип государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, приведенный в ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В отличие от состава документов, подтверждающих факт создания объекта недвижимости, среди документов, подтверждающих факт его постройки (создания) в рамках долевого участия в соответствии с комментируемой статьей, называются разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 18 Федерального закона N 122-ФЗ к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, предъявляются определенные требования.
Документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
3. В части 3 установлена обязанность застройщика передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в уполномоченный государственный орган не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения.
Согласно Указу Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба.
4. Часть 4 комментируемой статьи особо подчеркивает право участника долевого строительства или его наследников самостоятельно без застройщика обратиться в уполномоченный государственный орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором.
Такое право возникает у участника долевого строительства сразу после подписания между ним (его наследниками) и застройщиком передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Данное право позволяет участнику долевого строительства зарегистрировать возникшее право собственности, даже если застройщик со своей стороны не осуществляет определенных действий, направленных на такую регистрацию. Кроме того, указанная норма, возможно, поможет участнику долевого строительства отказаться от кабальных сделок по оказанию услуг по государственной регистрации, навязываемых ему застройщиком или его аффилированными лицами.
Однако для государственной регистрации в уполномоченный государственный орган необходимо представить документацию по технической инвентаризации созданного объекта, тогда как в настоящее время органы технической инвентаризации выдают соответствующую документацию исключительно застройщику, а участник долевого строительства может ее получить только после государственной регистрации права собственности. Без решения данного вопроса реализация права на самостоятельное обращение за государственной регистрацией права собственности будет затруднена.
5. При возникновении у участника долевого строительства права собственности на объект долевого строительства в многоквартирном доме одновременно возникает право общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры. Статья 36 Жилищного кодекса определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений. Приобретая конкретную квартиру в многоквартирном доме, собственник одновременно становится участником общей собственности на общие части жилого дома: общие помещения, несущие конструкции, оборудование дома и т.п. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме (ст. 37 Жилищного кодекса) пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса собственнику квартиры запрещается отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру, поскольку в результате заключения договора ипотеки квартира может быть отчуждена. Согласно ст. 37 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
Зюзин В.А., Королев А.Н.
"Юстицинформ", 2007