Законодательство РФ

Статья 5. Цена договора

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

1.1. В договоре участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса отдельно указывается цена договора в отношении индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором осуществляется строительство индивидуального жилого дома, в случае, если такой земельный участок (или земельный участок, из которого подлежит образованию земельный участок, предназначенный для размещения определенного индивидуального жилого дома) находится в собственности застройщика, а также размер затрат на строительство (создание) общего имущества, определяемый в соответствии со статьей 23.6 настоящего Федерального закона, которые подлежат возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства (если такие затраты не включены в цену договора в отношении индивидуального жилого дома). Договор должен содержать порядок расчетов в случае превышения допустимого изменения общей площади индивидуального жилого дома и (или) площади земельного участка, на котором строится (создается) индивидуальный жилой дом, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

3. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.


Комментарии к статье 5 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации:

1. Одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве согласно ст. 4 Закона признается цена договора. В части 1 комментируемой статьи раскрывается понятие цены договора участия в долевом строительстве как размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. В соответствии с общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления.

Поскольку в ч. 1 идет речь о денежных средствах участника долевого строительства, то он обязан уплатить застройщику именно денежную сумму, а не какое-либо иное имущество (ценные бумаги, технику и т.д.). Следовательно, договор, в соответствии с условиями которого участник строительства обязуется передать другому лицу, осуществляющему строительство, не денежные средства, а иное имущество, не может рассматриваться как договор участия в долевом строительстве, и на такой договор действие Закона не распространяется.

Законом не установлено формальных препятствий для использования в договоре участия в долевом строительстве возможности, предоставленной п. 2 ст. 317 Гражданского кодекса. Указанная норма устанавливает, что в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

На практике размер привлекаемых застройщиками денежных средств всегда превышает фактические затраты по созданию объекта недвижимости. Учитывая, что ст. 18 Закона установлено строго целевое использование полученных от участников долевого строительства средств, застройщикам необходимо четко определить размер денежных средств, направляемых непосредственно на создание объекта недвижимости, с одной стороны, и получаемых ими в качестве оплаты своих услуг, с другой стороны.

Поскольку договор участия в долевом строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно совпадать с ценой другого договора.

2. В части 2 комментируемой статьи реализуется правило п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса, устанавливающее допустимость изменения цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В договоре участия в долевом строительстве цена может быть изменена после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре. Данная норма направлена на недопустимость одностороннего увеличения стоимости квартир в процессе строительства, однако на практике застройщики предлагают к заключению свои типовые формы договоров, в которых в той или иной форме допускается изменение цены договора после его заключения.

3. Сроки и порядок уплаты цены также являются существенными условиями договора долевого участия. В части 3 обобщена и закреплена существующая на рынке долевого участия практика уплаты цены договора: она может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается договором.

4. Комментируемая статья устанавливает также неблагоприятные последствия для участника долевого строительства за просрочку внесения платежей, т.е. за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязанности уплатить застройщику обусловленную договором участия в долевом строительстве цену.

Законодатель устанавливает ответственность двух видов:

неустойка (пени) за нарушение договорного срока внесения платежей;

односторонний отказ застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 комментируемого Закона.

Право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве при определенных условиях появилось в связи с принятием Федерального закона N 111-ФЗ и является попыткой законодателя исправить существовавшее в предыдущей редакции комментируемого Закона крайне неравномерное распределение прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства по соответствующему договору. В прежней редакции комментируемой статьи застройщик (в отличие от участника долевого строительства) вообще не имел возможности отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве, а мог только предъявить требования о расторжении договора в судебном порядке.

Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве при наличии определенных оснований. Так, если по договору уплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа, то основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора является просрочка внесения участником долевого строительства платежа в течение более чем трех месяцев (ч. 4 комментируемой статьи).

Таким образом, законодатель подчеркивает особый характер договора участия в долевом строительстве - не предпринимательский, а потребительский, когда незначительная просрочка платежа участником долевого строительства (гражданином) не влечет за собой расторжение заключенного договора.

В случае если в соответствии с договором обязательство уплатить цену исполняется периодическими платежами, то однократное неисполнение или ненадлежащее исполнение такого обязательства не будет достаточным основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Достаточным основанием для одностороннего отказа ч. 5 комментируемой статьи признается систематическое нарушение сроков внесения платежей, под которым понимается просрочка внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

До вступления в силу комментируемого Закона застройщики расторгали договоры с участниками долевого строительства в случае просрочки оплаты последними во внесудебном порядке, причем зачастую при первой же просрочке. Введенный Законом порядок означает существенное ограничение прав застройщика. В случае просрочки участника долевого строительства застройщику необходимо будет ждать три месяца и только затем в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Проблема в том, что все это время сохраняется неопределенность по поводу прав на квартиру, застройщик будет лишен финансирования, а также возможности привлечь в договор участия в долевом строительстве нового участника взамен недобросовестного. Данное правило может привести к тому, что отдельные застройщики сократят схемы инвестирования, связанные с рассрочками на период строительства, перейдя на единовременное взимание платы по договору.

Несмотря на то что в случае незначительной просрочки оплаты у застройщика не всегда имеются основания для одностороннего отказа от исполнения договора, у него есть право требовать от участника долевого строительства уплатить неустойку (пени) (ч. 6 комментируемой статьи). Размер неустойки определен как 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Размер неустойки по сравнению с прежней редакцией комментируемой статьи повышен в 2 раза, что также свидетельствует о признании законодателем необходимости учета интересов застройщиков.

"Комментарий к Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
Зюзин В.А., Королев А.Н.
"Юстицинформ", 2007

Популярные статьи и материалы
N 400-ФЗ от 28.12.2013

ФЗ о страховых пенсиях

N 69-ФЗ от 21.12.1994

ФЗ о пожарной безопасности

N 40-ФЗ от 25.04.2002

ФЗ об ОСАГО

N 273-ФЗ от 29.12.2012

ФЗ об образовании

N 79-ФЗ от 27.07.2004

ФЗ о государственной гражданской службе

N 275-ФЗ от 29.12.2012

ФЗ о государственном оборонном заказе

N2300-1 от 07.02.1992 ЗППП

О защите прав потребителей

N 273-ФЗ от 25.12.2008

ФЗ о противодействии коррупции

N 38-ФЗ от 13.03.2006

ФЗ о рекламе

N 7-ФЗ от 10.01.2002

ФЗ об охране окружающей среды

N 3-ФЗ от 07.02.2011

ФЗ о полиции

N 402-ФЗ от 06.12.2011

ФЗ о бухгалтерском учете

N 135-ФЗ от 26.07.2006

ФЗ о защите конкуренции

N 99-ФЗ от 04.05.2011

ФЗ о лицензировании отдельных видов деятельности

N 223-ФЗ от 18.07.2011

ФЗ о закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц

N 2202-1 от 17.01.1992

ФЗ о прокуратуре

N 127-ФЗ 26.10.2002

ФЗ о несостоятельности (банкротстве)

N 152-ФЗ от 27.07.2006

ФЗ о персональных данных

N 44-ФЗ от 05.04.2013

ФЗ о госзакупках

N 229-ФЗ от 02.10.2007

ФЗ об исполнительном производстве

N 53-ФЗ от 28.03.1998

ФЗ о воинской службе

N 395-1 от 02.12.1990

ФЗ о банках и банковской деятельности

ст. 333 ГК РФ

Уменьшение неустойки

ст. 317.1 ГК РФ

Проценты по денежному обязательству

ст. 395 ГК РФ

Ответственность за неисполнение денежного обязательства

ст 20.25 КоАП РФ

Уклонение от исполнения административного наказания

ст. 81 ТК РФ

Расторжение трудового договора по инициативе работодателя

ст. 78 БК РФ

Предоставление субсидий юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, физическим лицам

ст. 12.8 КоАП РФ

Управление транспортным средством водителем, находящимся в состоянии опьянения, передача управления транспортным средством лицу, находящемуся в состоянии опьянения

ст. 161 БК РФ

Особенности правового положения казенных учреждений

ст. 77 ТК РФ

Общие основания прекращения трудового договора

ст. 144 УПК РФ

Порядок рассмотрения сообщения о преступлении

ст. 125 УПК РФ

Судебный порядок рассмотрения жалоб

ст. 24 УПК РФ

Основания отказа в возбуждении уголовного дела или прекращения уголовного дела

ст. 126 АПК РФ

Документы, прилагаемые к исковому заявлению

ст. 49 АПК РФ

Изменение основания или предмета иска, изменение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение

ст. 125 АПК РФ

Форма и содержание искового заявления