1. Государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.
2. Уполномоченный орган в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации (руководителя высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) осуществляет согласование назначения на должность и освобождения от должности руководителя уполномоченного на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).
2.1 - 2.2. Утратили силу с 1 июля 2021 года. - Федеральный закон от 11.06.2021 N 170-ФЗ.
1) издает в пределах своей компетенции нормативные правовые акты, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2) разрабатывает и издает методические рекомендации по вопросам практики осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов;
3) вправе запрашивать у контролирующих органов документы и информацию, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3.1) утверждает форму проектной декларации;
3.2) утверждает форму и порядок предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, форму сводной накопительной ведомости проекта строительства;
3.3) утратил силу с 1 июля 2018 года. - Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ;
3.4) утверждает форму заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона;
3.5) согласовывает назначение на должность и освобождение от должности руководителя контролирующего органа в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
3.6) утратил силу с 1 июля 2021 года. - Федеральный закон от 11.06.2021 N 170-ФЗ;
4) осуществляет иные предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия.
4. Для реализации мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) утверждается соответствующий план-график реализации таких мероприятий.
5. Нормативы финансовой устойчивости деятельности застройщика устанавливаются Правительством Российской Федерации.
1) - 1.1) утратили силу с 1 июля 2021 года. - Федеральный закон от 11.06.2021 N 170-ФЗ;
1.2) выдает заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, либо мотивированный отказ в выдаче такого заключения;
1.3) получает от застройщика информацию о физическом лице, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом - застройщиком;
1.4) получает от застройщика информацию о лицах, осуществляющих работы, поставки товаров и (или) предоставляющих услуги по проведению инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, с указанием полного наименования юридического лица или фамилии, имени, отчества (если имеется) индивидуального предпринимателя, адреса (места нахождения), а также о видах таких товаров, работ, услуг и информацию о наличии у этих лиц соответствующих допусков (лицензий) к осуществлению указанных видов работ, поставок товаров и предоставлению услуг, если законодательством Российской Федерации предусмотрено требование о наличии указанных допусков (лицензий), в порядке и в сроки, которые установлены уполномоченным органом;
2) вправе получать от федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по формированию официальной статистической информации о социальных, экономических, демографических, экологических и других общественных процессах в Российской Федерации, документы и информацию о деятельности застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2.1) вправе получать в порядке межведомственного информационного взаимодействия от федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства о налогах и сборах, выписку из единого государственного реестра юридических лиц (сведения, содержащиеся в ней), документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за соблюдением застройщиком требований, установленных пунктом 7 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона;
2.2) вправе получать в порядке межведомственного информационного взаимодействия от федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере внутренних дел, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за соблюдением застройщиком требований, установленных пунктом 8 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона;
3) вправе получать от органа регистрации прав документы и информацию о деятельности застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
4) утратил силу с 1 июля 2021 года. - Федеральный закон от 11.06.2021 N 170-ФЗ;
5) вправе получать от органов местного самоуправления документы и информацию о деятельности застройщиков, связанной со строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6) ежеквартально получает от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении застройщиком примерных графиков реализации проектов строительства, своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, а также промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность в случае, если застройщик освобожден от обязанности представлять такую отчетность в целях формирования государственного информационного ресурса бухгалтерской (финансовой) отчетности, предусмотренного статьей 18 Федерального закона от 6 декабря 2011 года N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - государственный информационный ресурс бухгалтерской (финансовой) отчетности). В случае, если застройщик представляет годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность в целях формирования государственного информационного ресурса бухгалтерской (финансовой) отчетности, контролирующий орган получает такую отчетность из этого государственного информационного ресурса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия;
7) осуществляет региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
8) запрашивает у Центрального банка Российской Федерации информацию о соответствии банка, с которым застройщиком заключен договор поручительства, либо страховой организации или иностранной страховой организации, имеющей право в соответствии с Законом Российской Федерации от 27 ноября 1992 года N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" осуществлять страховую деятельность на территории Российской Федерации, с которой застройщиком заключен договор страхования, требованиям настоящего Федерального закона, а также рассматривает жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями настоящего Федерального закона;
9) утратил силу с 1 июля 2021 года. - Федеральный закон от 11.06.2021 N 170-ФЗ;
9.1) размещает на официальном сайте контролирующего органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" информацию о проведенных контрольных (надзорных) мероприятиях в отношении деятельности застройщика, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации, а также сведения о вступивших в законную силу постановлениях контролирующего органа о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности за нарушение требований настоящего Федерального закона;
10) принимает меры, необходимые для привлечения лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства (их должностных лиц), к ответственности, установленной настоящим Федеральным законом и законодательством Российской Федерации;
11) вправе обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства;
11.1) направляет в правоохранительные органы материалы, связанные с выявлением фактов нарушения обязательных требований, имеющих признаки уголовно наказуемых деяний, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел;
12) осуществляет иные предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия.
7. Утратил силу. - Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ.
8 - 14. Утратили силу с 1 июля 2021 года. - Федеральный закон от 11.06.2021 N 170-ФЗ.
15. Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если:
1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом;
2) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;
3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;
4) застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия;
5) в проектной декларации, представленной застройщиком в контролирующий орган, застройщиком продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона;
6) по истечении трех месяцев со дня выдачи контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований, указанных в части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, застройщиком не устранено нарушение таких требований.
16. Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, привлекающего денежные средства граждан для строительства, в случае неоднократного или грубого нарушения им требований настоящего Федерального закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
17. В случае обращения в арбитражный суд с заявлениями, предусмотренными частями 15 и 16 настоящей статьи, контролирующий орган в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации лица, привлекающего денежные средства граждан для строительства, или приостановлении осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, обязан уведомить орган регистрации прав о вступлении в силу соответствующего решения суда.
18. Утратил силу с 1 июля 2021 года. - Федеральный закон от 11.06.2021 N 170-ФЗ.
Комментарии к статье 23 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации:
1. Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ ввел новую редакцию статьи 23 комментируемого Федерального закона, посвященную государственному регулированию, контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Следует отметить, что новая редакция комментируемой статьи вступает в силу с 1 января 2007 г.
Часть 1 комментируемой статьи устанавливает, что осуществление государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возлагается на специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти.
Помимо данного органа отдельные полномочия, в соответствии с установленной компетенцией, могут осуществляться другими федеральными органами исполнительной власти.
2. В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ, проведено разграничение полномочий по государственному регулированию, контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Государственное регулирование в рассматриваемой области осуществляется на федеральном уровне, а контроль и надзор согласно части 2 комментируемой статьи на уровне субъектов Российской Федерации, уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство. Такое право предоставлено указанным органам в соответствии с Федеральным законом от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации".
3. Часть 3 комментируемой статьи определяет права уполномоченного органа в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, который наделяется полномочиями по регулированию в области долевого строительства.
4. Часть 4 комментируемой статьи определяет полномочия Правительства РФ по установлению нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.
5. Часть 5 комментируемой статьи устанавливает права контролирующего органа в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, который наделяется широкими полномочиями по контролю и надзору в данной области.
Контролирующий орган осуществляет контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплаченных в рамках долевого строительства, за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, за соблюдением положений комментируемого Федерального закона.
Помимо этого контролирующий орган вправе рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями комментируемого Федерального закона, направлять застройщикам предписания об устранении нарушений закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений, принимать меры, необходимые для привлечения застройщиков (их должностных лиц) к ответственности, установленной комментируемым Федеральным законом и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Также контролирующий орган уполномочен обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, а также осуществлять иные предусмотренные Федеральным законом полномочия.
Помимо этого в целях контроля и надзора за долевым строительством установлена обязанность застройщика составлять ежеквартальную отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (юридических и физических лиц) для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам по формам и в порядке, установленных Правительством Российской Федерации.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 мая 2006 г. N 282 "О представлении застройщиками отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства", до определения в установленном порядке федерального органа, уполномоченного осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства, его правомочия по получению от застройщиков ежеквартальной отчетности осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам.
Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 г. N 645.
Правила устанавливают состав, формы и порядок представления указанной отчетности. В состав отчетности включается следующая информация:
1) отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (приложение N 1 к Правилам);
2) сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства (приложение N 2 к Правилам). Согласно п. 8 Правил указанная форма заполняется отдельно по каждому объекту недвижимости и представляется начиная с квартала, в течение которого был заключен первый договор, и по квартал, в течение которого застройщиком были исполнены обязательства по последнему договору. При наличии расторгнутых за отчетный период договоров (графа 7 формы) в составе отчетности представляется справка с указанием оснований расторжения каждого договора. При наличии неисполненных (просроченных) обязательств по договорам (графа 11 формы) в составе отчетности представляется справка с указанием причин ненадлежащего исполнения обязательств;
3) сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств участников долевого строительства (приложение N 3 к Правилам). Согласно п. 9 Правил указанная форма содержит обобщенную информацию по всем объектам недвижимости. При наличии прочих расходов (графа 7 формы) в составе отчетности представляется справка с указанием направления расходования денежных средств в соответствии с проектной документацией, предусматривающей это направление расходования;
4) сведения о размере собственных средств и нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (приложение N 4 к Правилам);
5) ежеквартальная бухгалтерская отчетность застройщика (по итогам IV квартала - годовая), составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Отчетность составляется по состоянию на последний календарный день квартала календарного года (т.е. на 31 марта, 30 июня, 30 октября, 31 декабря). Отчетность представляется за квартал, если в течение этого квартала действовал хотя бы один договор участия в долевом строительстве или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору. Отчетность представляется в уполномоченный орган (ФСФР России) не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала. Отчетность за IV квартал представляется не позднее 90 дней после окончания IV квартала. Датой представления отчетности считается дата ее поступления в уполномоченный орган. Отчетность представляется в письменной форме, форме электронного документа или форме электронного сообщения. Страницы формы отчетности, представляемой в письменном виде, нумеруются и сшиваются. Документы, входящие в состав отчетности, подписываются руководителем организации-застройщика или лицом, исполняющим обязанности, а также лицом, ответственным за составление отчетности, и скрепляются печатью застройщика.
Застройщики несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации за недостоверность сведений, представляемых в отчетности, и нарушение сроков ее представления.
6. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает право застройщика, которому направлено предписание уполномоченного органа, обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным в течение трех месяцев со дня направления указанного предписания. При этом следует учитывать, что факт обращения в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным не приостанавливает его исполнение.
7. Часть 7 комментируемой статьи наделяет контролирующий орган правом обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Здесь же содержатся основания для такого обращения.
Деятельность застройщика может быть приостановлена арбитражным судом в случаях, если более чем на 30 дней задержано представление отчетности, застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, застройщик при определенных условиях не исполняет положения комментируемого Федерального закона, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты.
8. В случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком положений комментируемого Федерального закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в предусмотренных федеральными законами случаях согласно части 8 комментируемой статьи контролирующий орган наделяется правом обращения в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика в принудительном порядке.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
Зюзин В.А., Королев А.Н.
"Юстицинформ", 2007