1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) утратил силу. - Федеральный закон от 13.07.2020 N 202-ФЗ;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.
Комментарии к статье 9 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации:
1. Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ была изменена статья 9 комментируемого Федерального закона. В ранее действовавшей редакции она именовалась "Односторонний отказ от исполнения договора", после внесения изменений статья стала именоваться "Расторжение договора".
Часть 1 комментируемой статьи приводит перечень оснований досрочного расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе участника долевого строительства. Перечень не является закрытым, и договором стороны могут установить дополнительные обстоятельства.
Следует отметить, что статья 310 Гражданского кодекса РФ устанавливает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства. Согласно указанной статье односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Часть 1 статьи 9 комментируемого Федерального закона как раз и содержит исключение из общего правила, установленного гражданским законодательством.
Среди оснований одностороннего расторжения договора особо выделяется неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительстве в предусмотренный договором срок. Для возможности одностороннего расторжения сам участник долевого строительства должен, прежде всего, не уклоняться от процедуры передачи объекта недвижимости.
Также основанием одностороннего расторжения договора является неисполнения застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, соразмерному уменьшению цены договора или возмещению расходов на устранение недостатков в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора или обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, а также существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
Еще одним основанием одностороннего расторжения договора участником долевого строительства является нарушение застройщиком обязанностей по уведомлению участника долевого строительства о предстоящем прекращении поручительства, а также по заключению другого договора поручительства после прекращения поручительства.
Кроме комментируемой статьи несколько оснований для одностороннего отказа предусмотрены Законом РФ "О защите прав потребителей".
Комментируемой статьей не устанавливается право застройщика, в отличие от участника долевого строительства, в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора. С другой стороны, Закон не запрещает самим сторонам включать в договор участия в долевом строительстве условия и основания одностороннего расторжения договора по инициативе застройщика на основании норм п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса, которые предусматривают возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается соглашением сторон договора. Однако в совокупности с правилами ст. 310 Гражданского кодекса стороны могут в договоре предусмотреть возможность его одностороннего расторжения, только если соответствующие обязательства между сторонами договора возникли из предпринимательской деятельности. Следовательно, правомерность включения в договор участия в долевом строительстве права застройщика в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор будет определяться исходя из того, заключен ли сторонами договор участия в долевом строительстве для осуществления ими предпринимательской деятельности или нет.
2. Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ была введена новая часть 1.1 статьи 9 комментируемого Федерального закона. В новой редакции комментируемой статьи приведены случаи расторжения договора участником долевого строительства как в одностороннем, так и в судебном порядке.
3. В части 2 комментируемой статьи закреплены последствия одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора. Определен порядок возврата застройщиком денежных средств участнику в случаях расторжения договора, а также уплаты процентов за пользование указанными денежными средствами. В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан:
1) возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора;
2) уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Новая редакция комментируемой статьи содержит особое условие, касающееся обязанности уплаты застройщиком процентов в случае, если участником долевого строительства является гражданин. В этом случае указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Нормы о выплате застройщиком процентов на сумму за пользование денежными средствами участника долевого строительства в случае одностороннего расторжения договора по его инициативе вызывают определенное опасение. Они позволяют недобросовестным конкурентам застройщика заключить через подставных физических лиц договоры участия в долевом строительстве, а непосредственно перед сдачей объекта в эксплуатацию расторгнуть все договоры и потребовать выплату процентов за пользование денежными средствами, что может привести к банкротству застройщика.
Возможность одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора, а также его последствия, установленные комментируемой статьей, подчеркивают непредпринимательский характер рассматриваемого договора.
4. Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ в текст комментируемой статьи была введена часть 3, предусматривающая порядок расторжения договора застройщиком при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
5. Введенная Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ часть 4 статьи 9 комментируемого Федерального закона устанавливает порядок действий сторон договора в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора. Договор при этом считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Закон устанавливает жесткое требование к форме такого уведомления. Оно должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
6. Согласно введенной Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ части 5 статьи 9 комментируемого Федерального закона в случае нарушений участником долевого строительства сроков внесения платежей в счет уплаты цены договора, дающих застройщику право на односторонний отказ от исполнения договора, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.
Если участник долевого строительства в течение установленного срока не обратился к застройщику за получением денежных средств и процентов на эту сумму, застройщик обязан зачислить их в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается данному участнику.
7. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает ответственность застройщика за несоблюдение сроков возврата денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса по его месту жительства.
В этом случае застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, а если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере, т.е. 1/150 ставки рефинансирования.
8. Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ в текст комментируемой статьи была введена часть 7, которой устанавливается запрет на проведение зачета требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней) при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора. Таким образом, застройщик обязан исполнить свои обязанности по возврату денежных средств в безусловном порядке, а уже затем требовать с участника долевого строительства уплаты неустойки (пеней).
(2-е издание, переработанное и дополненное)
Зюзин В.А., Королев А.Н.
"Юстицинформ", 2007