1. Информация о застройщике должна содержать информацию:
1) о фирменном наименовании (наименовании) застройщика, месте нахождения застройщика, режиме его работы, номере телефона, адресе официального сайта застройщика и адресе электронной почты, фамилии, об имени, отчестве (если имеется) лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении, если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в высшем органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени и (при наличии) отчества физического лица - учредителя (участника) и процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в высшем органе управления этого юридического лица, а также о физических лицах с указанием фамилии, имени и (при наличии) отчества, которые в конечном счете прямо или косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться пятью и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика (далее - бенефициарный владелец);
3.1) об учредителях (участниках) и бенефициарных владельцах застройщика с указанием следующих сведений:
а) сведения, позволяющие идентифицировать учредителя (участника) и бенефициарного владельца (для физического лица - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, идентификационный номер налогоплательщика (при наличии такого номера), для юридического лица - основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика);
б) доля учредителя (участника), акций, контролируемых бенефициарным владельцем, в уставном капитале застройщика;
в) описание обстоятельств (оснований), в соответствии с которыми лицо является бенефициарным владельцем;
3.2) о физических и (или) юридических лицах, входящих в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком, с указанием следующих сведений:
а) сведения, позволяющие идентифицировать лицо (для физического лица - фамилия, имя, отчество (при наличии), страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, идентификационный номер налогоплательщика (при наличии такого номера), гражданство, для юридического лица - организационно-правовая форма, основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика);
б) основание, по которому лицо входит в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком;
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимали участие застройщик и (или) его основное общество или дочерние общества такого основного общества в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию;
5) о членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, а также о членстве застройщика в иных некоммерческих организациях (в том числе обществах взаимного страхования, ассоциациях), если он является членом таких организаций и (или) имеет указанные свидетельства;
6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату;
7) о соответствии застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона.
1.1. Наряду с указанной в части 1 настоящей статьи информацией застройщик вправе включать в проектную декларацию иную не противоречащую законодательству информацию о застройщике.
2. Застройщик обязан, если предусмотренные настоящей частью документы не размещены в открытой части единой информационной системы жилищного строительства, представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утратил силу. - Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ;
5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
6) утратил силу. - Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
3. Застройщик представляет документы, указанные в части 2 настоящей статьи, в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Документы, указанные в части 2 настоящей статьи, не могут быть изъяты, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Комментарии к статье 20 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации:
1. Для защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, обеспечения формирования рынка доступного жилья комментируемый Федеральный закон вводит обязательное требование раскрытия информации о застройщике и о проекте жилищного строительства в проектной декларации. Застройщик в составе проектной декларации предоставляет потребителю сведения об учредителях, о реализуемых им проектах строительства, о своем финансовом положении, о размере и составе собственных средств; информацию о наличии или об отсутствии страховщиков и поручителей. По требованию потребителя застройщик также обязан представить ему для ознакомления учредительные документы, установленные формы отчетности о финансово-хозяйственной деятельности, документы о платежеспособности.
2. Часть 1 комментируемой статьи содержит перечень сведений, которые должна содержать информация о застройщике, в том числе:
1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
Фирменное наименование - определенное имя или название, под которым выступает предприниматель (индивидуальный или коллективный) в своей производственной или торговой деятельности. В соответствии со ст. 54 ГК РФ юридическое лицо, фирменное наименование которого зарегистрировано в установленном порядке, имеет исключительное право на его использование. Лицо, неправомерно использующее чужое зарегистрированное фирменное наименование, по требованию обладателя права на фирменное наименование обязано прекратить его использование и возместить причиненные убытки.
Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.
Наименование и место нахождения юридического лица указываются в его учредительных документах.
2) о государственной регистрации застройщика.
Государственная регистрация юридических лиц и индивидуальных предпринимателей осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей";
3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица.
Учредители юридического лица - лица, принимающие участие в основании компании и создании ее активов, в том числе в подготовке ее устава и заявки на регистрацию, а также в регистрации компании, найме руководства и привлечении средств. По отношению к вновь создаваемой компании учредители выступают как распорядители имущества на началах доверительной собственности. Они не имеют права получать скрытые прибыли, а также доходы в ущерб ей. Учредители могут нести персональную ответственность за сделку, заключенную новой компанией или от ее имени до учреждения компании.
В связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут иметь обязательственные права в отношении этого юридического лица либо вещные права на его имущество.
В редакции Федерального закона N 111-ФЗ застройщик указывает информацию в отношении не всех своих учредителей (участников), а только тех из них, которые обладают, как минимум, пятью процентами голосов в органе управления этого юридического лица. Порог в пять процентов голосов для раскрытия информации об учредителях (участниках) устанавливается рядом нормативных актов, например распоряжением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 14 августа 2002 г. N 991/р "Об утверждении Методических рекомендаций по заполнению форм отчетности профессиональных участников рынка ценных бумаг". Введение порога несколько облегчит задачу застройщикам, если их акции или доли распределены среди большого круга лиц.
Под органами управления юридического лица в соответствии с Гражданским кодексом понимается лицо или совокупность лиц, уполномоченных в соответствии с законом, иными правовыми актами или учредительными документами осуществлять управление деятельностью юридического лица. Состав, порядок образования органов, а также распределение компетенции между ними зависят от организационно-правовой формы юридического лица и определяются законом и учредительными документами юридического лица. По общему правилу юридическое лицо имеет, как минимум, два органа: орган, объединяющий (представляющий) учредителей (участников) юридического лица, а также исполнительный орган.
В ГК применительно к хозяйственным обществам и производственным кооперативам эти органы именуются соответственно высшим и исполнительным. Задача высшего органа управления (общего собрания акционеров, участников) ограничивается формированием воли юридического лица по основополагающим вопросам деятельности юридического лица, отнесенным к компетенции такого органа. Исполнительный орган (директор, правление и т.п.) призван осуществлять волю юридического лица, выраженную в решениях учредителей (участников), при ведении текущих дел юридического лица (организации производства, совершении сделок и т.д.). Третьим органом управления юридического лица, предусмотренным законодательством, является наблюдательный совет (совет директоров), создание которого обязательно для акционерного общества с числом акционеров общества более 50 (см. ст. 103 ГК). Совет директоров, наблюдательный совет решает вопросы общего руководства деятельностью юридического лица, осуществляет контроль за деятельностью исполнительного органа.
Местом жительства гражданина признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Согласно ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" место жительства - жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию.
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Общие правила лицензирования устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности".
6) о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Важнейший источник формирования оборотного капитала обеспечивает имущественную и оперативную самостоятельность, необходимую для рентабельной предпринимательской деятельности. Его размер свидетельствует о степени финансовой устойчивости предприятия, его положении на финансовом рынке. Кроме собственных источников оборотный капитал формируется за счет привлеченного капитала.
Первоначальное формирование собственного оборотного капитала происходит в момент создания предприятия, организации и образования уставного капитала. Источником собственного оборотного капитала на этой стадии являются инвестиционные средства учредителей данного предприятия или организации. Далее в условиях рыночной экономики уставный капитал пополняется путем дополнительной эмиссии ценных бумаг (акций, облигаций) и размещения их через инвестиционные институты на первичном финансовом рынке.
В последующем собственный оборотный капитал пополняется за счет прибыли, поступлений из резервного капитала и фонда накопления.
Собственный оборотный капитал служит источником образования нормируемых оборотных средств. На покрытие прироста норматива этих средств прежде всего направляется часть прибыли. С развитием акционирования предприятия имеют право использовать полученную прибыль по своему усмотрению, кроме той части, которая подлежит налогообложению и другим вычетам в соответствии с законодательством. В связи с этим на прирост собственного оборотного капитала направляется часть чистой прибыли, т.е. прибыли, остающейся в распоряжении предприятия.
Конкретная величина этой прибыли определяется в процессе финансового планирования на предприятии и зависит от ряда факторов: размера прироста норматива собственного оборотного капитала, общего объема прибыли, возможности привлечения дополнительных и заемных средств, необходимости первоочередного направления прибыли на инвестиционные процессы и др.
Наряду с собственными средствами имеются дополнительно привлеченные средства. Их нельзя отнести к собственным средствам, однако они постоянно находятся в обороте предприятия и в сумме неснижаемого остатка используются в качестве источника формирования собственного оборотного капитала. К таким дополнительным средствам относятся: минимальная переходящая задолженность по оплате труда работникам предприятия; резерв предстоящих платежей; минимальная переходящая задолженность бюджету и внебюджетным фондам; минимальная задолженность покупателям по залогам за возвратную тару; средства кредиторов, поступающие в виде предоплаты за продукцию (услуги); переходящие остатки фонда потребления и др.
Дополнительно привлеченные средства являются источником формирования собственного оборотного капитала только в сумме прироста, т.е. разницы между их величиной на конец и начало года.
Кредиторская задолженность представляет собой вид обязательств, характеризующих: 1) сумму долгов, причитающихся к уплате организацией в пользу других юридических и физических лиц в результате хозяйственных взаимоотношений с ними; 2) счета, причитающиеся к получению в связи с поставками в кредит или оплатой в рассрочку. Наиболее распространенный вид кредиторской задолженности - задолженность поставщикам и подрядчикам за поставленные ими товары, материалы, услуги, выполненные и не оплаченные в срок работы. Кредиторская задолженность отвлекает средства из оборота организации, ухудшает ее финансовое положение. Своевременное погашение кредиторской задолженности - важнейшая задача бухгалтерии организации. По истечении сроков исковой давности кредиторская задолженность подлежит списанию на финансовые результаты в составе внереализационных доходов.
2. Часть 2 комментируемой статьи предусматривает обязанность застройщика предоставить для ознакомления любому лицу по его требованию:
1) учредительные документы застройщика.
В соответствии со ст. 52 ГК РФ юридическое лицо действует на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо, не являющееся коммерческой организацией, может действовать на основании общего положения об организациях данного вида.
Учредительный договор юридического лица заключается, а устав утверждается его учредителями (участниками).
Юридическое лицо, созданное в соответствии с ГК РФ одним учредителем, действует на основании устава, утвержденного этим учредителем.
В учредительных документах юридического лица должны определяться наименование юридического лица, место его нахождения, порядок управления деятельностью юридического лица, а также содержаться другие сведения, предусмотренные законом для юридических лиц соответствующего вида. В учредительных документах некоммерческих организаций и унитарных предприятий, а в предусмотренных законом случаях и других коммерческих организаций, должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица. Предмет и определенные цели деятельности коммерческой организации могут быть предусмотрены учредительными документами и в случаях, когда по закону это не является обязательным.
В учредительном договоре учредители обязуются создать юридическое лицо, определяют порядок совместной деятельности по его созданию, условия передачи ему своего имущества и участия в его деятельности. Договором определяются также условия и порядок распределения между участниками прибыли и убытков, управления деятельностью юридического лица, выхода учредителей (участников) из его состава.
Изменения учредительных документов приобретают силу для третьих лиц с момента их государственной регистрации, а в случаях, установленных законом, - с момента уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию, о таких изменениях. Однако юридические лица и их учредители (участники) не вправе ссылаться на отсутствие регистрации таких изменений в отношениях с третьими лицами, действовавшими с учетом этих изменений;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица - документ, подтверждающий факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
Форма N Р51001 "Свидетельство о государственной регистрации юридического лица" утверждена Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей";
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ свидетельство о постановке на учет в налоговом органе - документ, выдаваемый налоговым органом организации или физическому лицу при постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения организации или по месту жительства физического лица.
Форма N 09-1-2 "Свидетельство о постановке на учет юридического лица в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской Федерации" утверждена Приказом МНС России от 3 марта 2004 г. N БГ-3-09/178 "Об утверждении Порядка и условий присвоения, применения, а также изменения идентификационного номера налогоплательщика и форм документов, используемых при постановке на учет, снятии с учета юридических и физических лиц";
4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета).
Годовой отчет хозяйственного общества утверждается на общем собрании акционеров (участников).
Бухгалтерская отчетность состоит из бухгалтерского баланса, отчета о прибылях и убытках, приложений к ним и пояснительной записки (далее приложения к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках и пояснительная записка именуются - пояснения к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках), а также аудиторского заключения, подтверждающего достоверность бухгалтерской отчетности организации, если она в соответствии с федеральными законами подлежит обязательному аудиту.
Бухгалтерская отчетность должна давать достоверное и полное представление о финансовом положении организации, финансовых результатах ее деятельности и изменениях в ее финансовом положении. Достоверной и полной считается бухгалтерская отчетность, сформированная исходя из правил, установленных нормативными актами по бухгалтерскому учету.
Если при составлении бухгалтерской отчетности исходя из правил указанного Положения организацией выявляется недостаточность данных для формирования полного представления о финансовом положении организации, финансовых результатах ее деятельности и изменениях в ее финансовом положении, то в бухгалтерскую отчетность организация включает соответствующие дополнительные показатели и пояснения.
Если при составлении бухгалтерской отчетности применение правил Положения не позволяет сформировать достоверное и полное представление о финансовом положении организации, финансовых результатах ее деятельности и изменениях в ее финансовом положении, то организация в исключительных случаях (например, национализация имущества) может допустить отступление от этих правил.
При формировании бухгалтерской отчетности организацией должна быть обеспечена нейтральность информации, содержащейся в ней, т.е. исключено одностороннее удовлетворение интересов одних групп пользователей бухгалтерской отчетности перед другими.
Информация не является нейтральной, если посредством отбора или формы представления она влияет на решения и оценки пользователей с целью достижения предопределенных результатов или последствий.
Бухгалтерская отчетность организации должна включать показатели деятельности всех филиалов, представительств и иных подразделений (включая выделенные на отдельные балансы).
Организация должна при составлении бухгалтерского баланса, отчета о прибылях и убытках и пояснений к ним придерживаться принятых ею их содержания и формы последовательно от одного отчетного периода к другому.
Показатели об отдельных видах активов, обязательств, доходов, расходов и хозяйственных операций могут приводиться в бухгалтерском балансе или отчете о прибылях и убытках общей суммой с раскрытием в пояснениях к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках, если каждый из этих показателей в отдельности несущественен для оценки заинтересованными пользователями финансового положения организации или финансовых результатов ее деятельности.
Бухгалтерская отчетность подписывается руководителем и главным бухгалтером (бухгалтером) организации.
Бухгалтерский баланс должен характеризовать финансовое положение организации по состоянию на отчетную дату;
6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Согласно ст. 10 Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 119-ФЗ "Об аудиторской деятельности" аудиторское заключение представляет собой официальный документ, предназначенный для пользователей финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемых лиц, составленный в соответствии с федеральными правилами (стандартами) аудиторской деятельности и содержащий выраженное в установленной форме мнение аудиторской организации или индивидуального аудитора о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемого лица и соответствии порядка ведения его бухгалтерского учета законодательству Российской Федерации. Форма, содержание и порядок представления аудиторского заключения определяются федеральными правилами (стандартами) аудиторской деятельности.
Установленное ч. 2 комментируемой статьи требование к застройщику представить для ознакомления любому лицу по его требованию указанные документы вызывает практические вопросы. Предоставление такой документации участнику долевого строительства вполне обоснованно, однако раскрытие указанной информации любому обратившемуся лицу может привести к нежелательным последствиям в виде действий недобросовестных конкурентов застройщика.
3. В части 3 комментируемой статьи устанавливаются требования к документам, предоставляемым застройщиком в соответствии с частью 2 настоящей статьи.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
Зюзин В.А., Королев А.Н.
"Юстицинформ", 2007