1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Комментарии к статье 655 ГК РФ часть 2:
1. Статья 655 ГК РФ закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им арендодателю здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны.
Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора - от принятия имущества, а арендодателя - от передачи имущества. В случае если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.
При этом отсутствие акта приема-передачи помещения не свидетельствует о непередаче объекта арендатору, если судом установлено, что арендатор фактически занимает данное помещение (Постановление ФАС Московского округа от 28.09.2007 N КГ-А40/9730-07).
2. Как следует из п. 2 комментируемой статьи, процедура возврата арендованного здания или сооружения должна соответствовать процедуре передачи здания или сооружения от арендодателя к арендатору. Это значит, что передача объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. Кроме того, возникают предусмотренные п. 1 комментируемой статьи последствия уклонения от подписания документа о передаче.
На практике возникают ситуации, когда арендатор уклоняется от подписания акта приема-передачи при возврате арендованного здания или сооружения. В связи с этим встают вопросы о правомочиях арендодателя в такой ситуации, а также о том, вправе ли арендодатель отказаться от приемки объекта аренды, ссылаясь на его ненадлежащее состояние.
Как отмечено в Постановлении ФАС Московского округа от 29.09.2010 N КГ-А40/11006-10 по делу N А40-25535/10-40-219, арендодатель вправе в судебном порядке понудить арендатора подписать акт приема-передачи при прекращении договора.
Что касается правомочности отказа арендодателя от приемки объекта аренды, со ссылкой на его ненадлежащее состояние, то согласно Постановлению ФАС Уральского округа от 15.03.2013 N Ф09-123/13 по делу N А07-12822/2012 уклонение арендодателя от приемки помещения со ссылкой на отсутствие у него такой обязанности до исполнения арендатором своих обязательств по договору, в том числе по устранению недостатков помещения, возникших по вине арендатора, является незаконным, поскольку действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.
Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.