1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Комментарии к статье 654 ГК РФ часть 2:
1. В изъятие из общего правила для договоров аренды зданий и сооружений условие о размере арендной платы является обязательным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Если в договоре не согласованы условия арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяется общее правило п. 3 ст. 424 ГК РФ о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги.
"Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как установление формы и размера арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. Спорный договор не может считаться заключенным" (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Условие о размере арендной платы является существенным только для договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков, поскольку применительно к ним невозможно установить среднерыночную цену.
К договорам аренды помещений по аналогии закона применяются нормы об аренде зданий и сооружений. В связи с этим возникает вопрос: является ли размер арендной платы существенным условием договора аренды помещений?
По вопросу о том, является ли размер арендной платы существенным условием договора аренды помещений, существует две позиции судов.
Согласно первой позиции размер арендной платы является существенным условием договора аренды помещений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.09.2011 по делу N А13-9725/201).
В соответствии со второй точкой зрения установление в договоре аренды здания или сооружения арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ, а не в денежной форме допустимо.
В Постановлении ФАС Уральского округа от 18.09.2006 N Ф09-8202/06-С3 по делу N А34-1644/2006 было указано следующее:
"...Установление сторонами в договоре от 31.05.2000 N 583 на определенный период его действия такой формы арендной платы, как проведение восстановительно-ремонтных работ, не противоречит ст. ст. 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
2. Плата за пользование зданием (сооружением) согласно п. 2 комментируемой статьи должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
В Определении Верховного Суда РФ от 03.03.2017 по делу N 302-ЭС16-15829, А10-3442/2014 было отмечено, что "в отсутствие в договоре аренды имущественного комплекса условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также нормы закона, обязывающей арендатора имущественного комплекса оплачивать пользование земельным участком, на котором расположен названный объект недвижимости и который необходим для его использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование имуществом, согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним".
3. Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания (сооружения) - 1 кв. м. Однако в договоре аренды стороны могут предусмотреть и иное. Например, при аренде памятников истории, культуры, архитектуры такими показателями может быть площадь здания в целом, а при аренде художественных мастерских ставку арендной платы рассчитывают исходя из 1 куб. м и т.д.
Возможно расхождение между размером площади здания (сооружения), указанным в документах, и фактическим размером переданного арендатору здания (сооружения). В любом случае арендная плата согласно п. 3 комментируемой статьи определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.