Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
1) застройщик - хозяйственное общество:
которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".
Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации", или Фонд, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;
2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса;
2.1) проект строительства - проект строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, проект строительства малоэтажного жилого комплекса;
3) уполномоченный банк - банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";
4) целевой кредит (целевой заем) - кредит или заем на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), которые могут быть использованы только на цели, указанные в части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) указанных в настоящем пункте кредита или займа. При этом целевой заем, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее - проектная стоимость строительства), по каждому из выданных разрешений на строительство при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта. Указанные в настоящем пункте ограничения по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения таких денежных средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
5) уполномоченный банк в сфере жилищного строительства - банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и определенный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
6) малоэтажный жилой комплекс - совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
Комментарии к статье 2 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации:
1. В комментируемой статье приводятся определения двух основных понятий, используемых в Законе: застройщика и объекта долевого строительства.
Застройщик является ключевым элементом нового порядка правоотношений, возникающих, изменяющихся и прекращающихся в связи с долевым участием в строительстве. Именно этим объясняется тот факт, что легальное определение понятия "застройщик" в целях комментируемого Закона несколько отличается от соответствующих дефиниций, содержащихся в иных нормативных актах.
В частности, согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" заказчиком (застройщиком) является гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство. Заказчик обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.
В Законе г. Москвы от 9 июля 2003 г. N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" (п. 10 ст. 1) под застройщиком понимается физическое или юридическое лицо, намеренное осуществить строительство, реконструкцию градостроительного объекта за счет собственных, заемных или привлеченных средств, являющееся собственником, владельцем, пользователем или арендатором соответствующего объекта недвижимости или желающее получить право на использование для целей строительства, реконструкции объекта недвижимости, находящегося в государственной, муниципальной или иной собственности.
На основании п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" заказчиками признаются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Комментируемой статьей предъявляется ряд требований к лицам, при наличии которых в совокупности они получают статус застройщика в целях настоящего Закона для обозначения одной из сторон в договоре участия в долевом строительстве.
Во-первых, застройщиком может быть только юридическое лицо любой организационно-правовой формы, предусмотренной гражданским законодательством.
В предыдущей редакции комментируемой статьи в качестве застройщиков могли выступать предприниматели без образования юридического лица, но в целях более эффективной защиты прав граждан индивидуальные предприниматели были лишены возможности приобрести статус застройщика в рамках Федерального закона N 214-ФЗ.
Во-вторых, юридическое лицо должно иметь:
определенный земельный участок в собственности или на праве аренды;
разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Таким образом, в отличие от приведенных выше правовых норм, физическое лицо (гражданин) застройщиком в целях Закона быть не может. Не могут быть застройщиком также те юридические лица, организационно-правовая форма которых не позволяет им иметь земельные участки на праве собственности или праве аренды.
Наконец, лицо, отвечающие вышеизложенным критериям, должно осуществлять действия по привлечению, причем в соответствии с комментируемым Законом, денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за исключением объектов производственного назначения. Тем самым из предмета действия комментируемого Закона однозначно выводятся объекты производственного назначения.
К иным объектам недвижимости можно отнести гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и т.п. Что же касается "иных объектов недвижимости", то, видимо, определять, какой из объектов попадает в сферу действия Закона, а какой - нет, придется судам в каждом конкретном случае.
Предъявляя такие жесткие требования к застройщику, законодатель пытается убрать с рынка фирмы-"однодневки", мошенническим образом привлекающие средства граждан и юридических лиц, а также заставить строительные компании отказаться от практики создания специальных юридических лиц только для целей строительства определенного объекта. Такие компании создаются для прикрытия истинных застройщиков объекта - в случае наступления ответственности именно они будут отвечать всем своим имуществом перед кредиторами - физическими лицами.
2. Под объектом долевого строительства комментируемой статьей понимается помещение (по функциональному назначению оно может быть как жилым, так и нежилым), входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), которое должно быть передано участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего объекта недвижимости. Такой объект должен строиться с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
К жилым помещениям в соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом Жилищный кодекс признает индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комната - это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Жилищный кодекс не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". Для характеристики этого понятия следует исходить из того, что многоквартирный дом - это вид жилого дома. Следовательно, к нему применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 Жилищного кодекса, в соответствии с которым жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей - помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.
Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит из:
а) жилых помещений;
б) нежилых помещений;
в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений.
Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
Зюзин В.А., Королев А.Н.
"Юстицинформ", 2007