ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 23 апреля 2025 г. N 306-ЭС25-218
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Администрации города Ульяновска на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 4 апреля 2024 г., постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2024 г. и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28 ноября 2024 г. по делу N А72-15352/2023,
Индивидуальный предприниматель Шмакова Альбина Павловна обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о признании незаконными отказов Администрации города Ульяновска (далее - Администрация) от 1 сентября 2023 г. в согласовании перевода жилых помещений, расположенных в городе Ульяновске по адресам: Владимирская ул., д. 14 (площадью 706,3 кв. м с кадастровым номером 73:19:073201:2095) и Владимирская ул., д. 14А (площадь 704,2 кв. м с кадастровым номером 73:19:073201:2096), в нежилые помещения, а также об обязании Администрации согласовать перевод указанных жилых помещений в нежилые.
Арбитражный суд Ульяновской области решением от 4 апреля 2024 г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2024 г. и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28 ноября 2024 г., признал незаконными решения Администрации об отказе в переводе указанных жилых помещений в нежилые, выраженные в письмах от 1 сентября 2023 г. N 73-ИОМСУ24.01/3663/ОГ и 73-ИОМСУ-24.01/3664/ОГ, в части требования о предоставлении экспертизы проектной документации объектов; в качестве устранения допущенных нарушений прав и законных интересов Шмаковой А.П. обязал Администрацию в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявления предпринимателя с приложенными документами и принять решение в соответствии с требованиями действующего законодательства; в остальной части требований отказал.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Администрация, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть указанные судебные акты в кассационном порядке в части удовлетворения заявленных предпринимателем требований.
Дело 27 февраля 2025 г. истребовано из Арбитражного суда Ульяновской области.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы истребованного дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Администрации вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов истребованного дела и установлено судами, Шмакова А.П. по договору купли-продажи от 28 июня 2017 г. приобрела в собственность на торгах, проведенных в рамках процедуры банкротства общества с ограниченной ответственностью "Логист" (далее - Общество), два индивидуальных жилых дома площадью 706,3 кв. м и 704,2 кв. м с кадастровыми номерами 73:19:073201:2095, 73:19:073201:2096, находящихся по адресу: г. Ульяновск, Владимирская ул., д. 14, 14А.
Указанные дома расположены на одном земельном участке площадью 803,6 кв. м с кадастровым номером 73:19:073201:568 категории "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "под индивидуальное жилищное строительство" в территориальной зоне Ж2 - зона застройки малоэтажными жилыми домами.
Данный участок находился в публичной собственности, был предоставлен в аренду потребительскому объединению индивидуальных застройщиков "Нептун", который передал его в 2010 г. субаренду Садиеву Р.С. для строительства. После возведения на участке жилых домов Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в 2010 г. зарегистрировало право собственности Садиева Р.С. на жилые дома основании заявления последнего, кадастрового плана зданий, кадастрового паспорта земельного участка, то есть без подготовки проектной документации и разрешения на строительство, поскольку в силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) не требуется разрешение на строительство объектов индивидуального жилищного строительства.
В 2011 году собственником жилых домов стало Общество, а в 2017 г. - Шмакова А.П.
Шмакова А.П. (как собственник индивидуальных жилых домов) приватизировала по договору купли-продажи от 12 мая 2022 г. земельный участок, на котором дома расположены.
Предприниматель Шмакова А.П. 29 июня 2023 г. обратилась в Администрацию с заявлениями о переводе жилых домов в нежилые (без указания цели использования), ссылаясь на то, что перепланировка и (или) переустройство переводимых домов не требуется.
К заявлениям предприниматель приложила следующие документы: выписки из ЕГРН и технические паспорта жилых домов, составленные по состоянию на 25 июля 2021 г.
В соответствии техническими паспортами (планами недвижимого имущества) указанные жилые дома площадью 706,3 кв. м и 704,2 кв. м построены в 2009 году, имеют по 4 этажа (в том числе 1 подземный); на дату составления паспортов 25 июля 2021 г. сведения о реконструкции (переустройстве, перепланировке) отсутствуют.
Администрация письмами от 1 сентября 2023 г. отказала в согласовании перевода, указав следующее: в нарушение части 2 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) отсутствуют документы, подтверждающие, что переводимые помещения не используются собственником помещений или иными гражданами в качестве места постоянного проживания; при переводе индивидуальных жилых домов в нежилые здания образуются отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей более чем два, в связи с чем проектная документация таких объектов подлежит экспертизе.
Предприниматель Шмакова А.П., полагая, что отказы Администрации не соответствуют положениям Жилищного кодекса и Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании указанных отказов незаконными.
Суд первой инстанции, сославшись на статьи 198, 200, 201 АПК РФ, статьи 22, 23, 24 Жилищного кодекса, статьи 48, 49 Градостроительного кодекса, признал незаконным оспариваемые отказы Администрации в части содержащегося в решениях об отказе требования о предоставлении экспертизы проектной документации, в качестве устранения допущенных нарушений прав предпринимателя обязал Администрацию повторно рассмотреть заявления предпринимателя Шмаковой А.П.
Административным регламентом предоставления муниципальной услуги по принятию решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, утвержденным постановлением Администрации от 5 ноября 2020 г. N 1727, установлено, что Администрация является лицом, уполномоченным осуществлять перевод жилых помещений в нежилые.
В нарушение требований статьи 22 Жилищного кодекса и раздела 2.8 указанного регламента при подаче заявления о переводе жилых помещений (жилых домов) в нежилые Шмакова А.П. не представила документов, подтверждающих отсутствие постоянно проживающих или зарегистрированных в данных домах граждан.
Такие документы (адресные справки) были получены заявителем только при рассмотрении дела в суде.
При таком положении у Администрации отсутствовала возможность для принятия решения по установленной форме по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, в связи с чем решения Администрации в части отказа в переводе жилого помещения в нежилое по причине непредставления документа, подтверждающего, что переводимые помещения не используются собственниками данных помещений или иными гражданами в качестве места постоянного проживания, являются законными.
В то же время второе основание отказа, указанное в оспариваемых решениях Администрации, - наличие экспертизы и проектной документации жилых помещений при переводе их в нежилые противоречит требованиям законодательства.
Согласно пункту 2 статьи 48 Градостроительного кодекса проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
В силу пункта 4 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв. м и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 данного Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.
В рассматриваемом случае доказательства проведения реконструкции, переустройства или перепланировки жилых домов отсутствуют, следовательно, требование Администрации о предоставлении проектной документации незаконно.
В случае перевода жилого здания в нежилое действующим законодательством не предусмотрено проведение экспертизы.
Заявителем в материалы дела представлен акт эксперта (специалиста торгово-промышленной палаты) от 25 января 2024 г. N 022429 в подтверждение того, что объемно-планировочное фактическое состояние объектов недвижимости, расположенных по адресам: г. Ульяновск, Владимирская ул., д. 14 и 14А, в случае их перевода в категорию нежилых зданий (административных) соответствует нормативно-техническим требованиям (градостроительным регламентам, санитарным, противопожарным и строительным нормам и правилам), предъявляемым к нежилым зданиям (административным).
Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Администрация ссылается на то, что суды трех инстанций неправильно применил нормы жилищного и градостроительного законодательства и сделали неправомерный вывод о нарушении Администрацией прав предпринимателя.
Заявитель указывает на следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу статьи 5.2 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства (нежилого здания) включают в себя, в том числе следующие мероприятия:
- получение технических условий подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
- подготовка проектной документации,
- получение положительного заключения экспертизы проектной документации, предусмотренной статьей 49 Градостроительного кодекса;
- выдача разрешения на строительство;
- выдача заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора);
- подготовка технического плана здания, сооружения в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости";
- получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Для возведения индивидуального жилого дома в соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса требуется лишь направление уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, содержащего сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства и об отступах от границ земельного участка.
По мнению Администрации, предприниматель Шмакова А.П., обращаясь с заявлением о переводе двух 4-этажных (в том числе с 1 подземным) жилых домов, построенных без проектной и разрешительной документации, в нежилые здания, подменяет процедуру получения разрешительной документации процедурой перевода жилого объекта в нежилой.
При этом в случае строительства нежилых зданий этажностью более 2-х в силу статьи 49 Градостроительного кодекса требуется разработка проектной документации и положительное заключение экспертизы данной документации.
Как полагает податель жалобы, для осуществления перевода жилого здания в нежилое, необходимо разрабатывать проект перепланировки, которым учитываются параметры, конструкции строения, возможность осуществления той деятельности на земельном участке, для которой здание переводится в нежилой статус.
В настоящем же случае, по мнению заявителя, суды неправомерно посчитали, что предприниматель не должен представлять в Администрацию никаких документов, подтверждающих соответствие построенного объекта требованиям, установленным к нежилым зданиям.
Приведенные в жалобе Администрации доводы о существенном нарушении судами трех инстанций, норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход рассмотрения дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
кассационную жалобу администрации города Ульяновска на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 4 апреля 2024 г., постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2024 г. и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28 ноября 2024 г. по делу N А72-15352/2023 передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 3 июня 2025 г. на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА
------------------------------------------------------------------