ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 9 декабря 2020 г. N 71-КАД20-3-К3
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Калининой Л.А. и Нефедова О.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Капустина Сергея Витальевича на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 15 августа 2019 г., апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 20 ноября 2019 г. и кассационное определение судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 27 мая 2020 г. по административному делу N 2а-2495/2019 по административному исковому заявлению Капустина Сергея Витальевича о признании незаконным отказа администрации городского округа "Город Калининград" в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Нефедова О.Н., объяснения представителя Капустина С.В. по доверенности Роменко А.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
Капустин С.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании отказа администрации городского округа "Город Калининград" (далее также - администрация), оформленного уведомлением от 22 марта 2019 г., в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <...>, мотивированного тем, что возведенный на испрашиваемом земельном участке объект капитального строительства является самовольной постройкой, в отношении которой судом принято решение о сносе.
По мнению административного истца, у администрации отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа в предоставлении ему земельного участка в собственность как собственнику индивидуального жилого дома, расположенного на этом земельном участке, поскольку он приобрел по договору аренды права на земельный участок, свободный от капитальных строений, возвел на нем новый объект недвижимости и зарегистрировал право собственности на него. Новое здание, расположенное на земельном участке, не является самовольной постройкой, подлежащей сносу, исполнительное производство о сносе прежнего объекта, возведенного предыдущим собственником, окончено.
Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 15 августа 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 20 ноября 2019 г. и кассационным определением судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 27 мая 2020 г., в удовлетворении административного искового заявления отказано.
В кассационной жалобе Капустин С.В. ставит вопрос о ее передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации на предмет отмены состоявшихся по делу судебных актов, указывая на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, отсутствие в материалах дела доказательств тождественности принадлежащего ему на праве собственности индивидуального жилого дома объекту незавершенного строительства, ранее располагавшемуся на испрашиваемом земельном участке и признанному в судебном порядке самовольной постройкой.
По результатам изучения доводов кассационной жалобы 28 сентября 2020 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 19 ноября 2020 г. кассационная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.
В соответствии со статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что судами при рассмотрении настоящего дела допущены такого рода нарушения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Капустин С.В. владеет земельным участком, площадью 500 кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенным по адресу: г. <...>, предоставленным для строительства индивидуального жилого дома, на основании договора аренды от 4 декабря 1997 г. N 895 "И" и соглашений о переуступке прав и обязанностей по этому договору от 30 января 2013 г., 23 января 2014 г., 17 февраля 2014 г., 7 апреля 2015 г. и 24 августа 2017 г.
На данном земельном участке расположен индивидуальный жилой дом, площадью 480 кв. м, право собственности на который зарегистрировано за Капустиным С.В. в установленном законом порядке (запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 22 ноября 2017 г. N <...>).
25 февраля 2019 г. Капустин С.В. обратился в администрацию городского округа "Город Калининград" с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность за плату в связи с наличием у него исключительного права на выкуп расположенного под домом земельного участка без торгов.
Уведомлением от 22 марта 2019 г. за N 028-13/угр-51-1006 Капустину С.В. отказано в предоставлении земельного участка со ссылкой на пункт 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ), указано, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 28 декабря 2016 г. незавершенный строительством объект, расположенный на испрашиваемом земельном участке, признан самовольной постройкой и подлежит сносу в срок до 28 марта 2017 г. Указанный судебный акт не исполнен. Постановление об окончании исполнительного производства и возвращении исполнительного документа взыскателю от 10 августа 2018 г. не влечет утрату действия норм пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ. Переход прав по договору аренды к заявителю и государственная регистрация его права собственности на объект, построенный на этом участке, не являются основанием для предоставления земельного участка.
Признавая отказ администрации законным, суды посчитали, что расположенный на испрашиваемом земельном участке жилой дом, право собственности на который зарегистрировано за административным истцом, является ранее возведенным иным лицом (предыдущим собственником Ш.) строением, признанным судом самовольной постройкой и подлежащим сносу. При этом суды указали на то, что судебный акт о сносе строения не исполнен, на момент перехода к Капустину С.В. права аренды участка строение снесено не было, новый объект недвижимости (индивидуальный жилой дом) на испрашиваемом земельном участке Капустин С.В. не возводил, строительство не осуществлял, действия по регистрации права собственности на дом произведены в упрощенном порядке (в отсутствие разрешения на строительство).
Вместе с тем судами не учтено следующее.
Конституция Российской Федерации (статья 36 часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).
Такой случай предусмотрен статьей 39.20 ЗК РФ, согласно положениям которой если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них осуществляется без проведения торгов.
Основания для отказа в предоставлении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка без торгов предусмотрены статьей 39.16 ЗК РФ.
Так, в соответствии с пунктом 4 указанной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также с ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее также - ЕГРН) и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с поименованным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).
По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (пункт 2 части 2 статьи 7 Закона N 218-ФЗ).
В материалы дела представлена выписка из ЕГРН, содержащая сведения о характеристиках объекта и сведения о зарегистрированных правах, из которой следует, что 22 ноября 2017 г. была произведена регистрация права собственности Капустина С.В. на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером <...>, площадью 480 кв. м, 3 этажа.
Указанная запись в ЕГРН в судебном порядке не оспорена, недействительной не признана. Право собственности Капустина С.В. на индивидуальный жилой дом могло быть оспорено заинтересованными лицами путем подачи самостоятельного искового заявления. В рамках разрешения настоящего административного иска о предоставлении земельного участка в собственность суд не вправе давать оценку данной записи в ЕГРН. Порядок регистрации соответствующего права (в данном случае упрощенный) не имеет правового значения для разрешения данного спора.
Таким образом, на момент обращения Капустина С.В. с заявлением о предоставлении земельного участка его право собственности на расположенный на этом участке индивидуальный жилой дом было зарегистрировано, в ЕГРН содержались сведения о расположении указанного здания на испрашиваемом земельном участке, доказательств незаконности нахождения этого объекта недвижимости на данном земельном участке в материалах дела не имеется, что в силу статьи 39.20 ЗК РФ обусловливает исключительное право административного истца на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов.
При этом судебного решения о сносе объекта недвижимости - индивидуального жилого дома, право собственности на который зарегистрировано за Капустиным С.В., не выносилось.
Как следует из содержания апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 28 декабря 2016 г. о сносе самовольной постройки, оно принято в отношении иного объекта недвижимости - объекта, незавершенного строительством. Основанием для принятия судом указанного решения послужило то обстоятельство, что указанный объект незавершенного строительства возводился как многоквартирный дом, в то время как земельный участок под ним имеет разрешенное использование под строительство индивидуального жилого дома, расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-4). Указанный судебный акт вынесен до регистрации 22 ноября 2017 г. права собственности Капустина С.В. на расположенный на испрашиваемом земельном участке индивидуальный жилой дом.
Административным истцом в материалы дела представлено заключение специалиста ООО "Бюро судебных экспертиз" от 15 мая 2019 г., согласно выводам которого состав основных конструктивных элементов (наружные стены, внутренние перегородки, межэтажные перекрытия и полы) строения, размещенного на земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью 500 кв. м, по адресу: г. <...>, по состоянию на 28 декабря 2016 г. не соответствует составу конструктивных элементов здания по состоянию на 15 мая 2019 г. По конструкции на разные периоды времени строения отличаются друг от друга: на 28 декабря 2016 г. строение было оборудовано четырьмя выходами на земельный участок - два со стороны фасада и два со стороны правого и левого торцевых фасадов; на 15 мая 2019 г. строение оборудовано только одним выходом на земельный участок - со стороны фасада. Состояние конструктивных элементов исследуемого строения жилого дома и примененных при этом строительстве строительных материалов соответствует состоянию "нового". При таком состоянии конструктивных элементов период времени, в течение которого возведено исследуемое строение, не превышает срок одного года.
Таким образом, суды применили не подлежащий применению к данным правоотношениям пункт 4 статьи статьей 39.16 ЗК РФ, предусматривающий в качестве отказа в предоставлении земельного участка случай, когда подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки.
С учетом изложенного, вывод судов о том, что у администрации имелись правовые основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <...> со ссылкой на расположение на нем самовольной постройки, является необоснованным.
Тем самым судами допущено существенное нарушение норм материального права, повлиявшее на исход административного дела, в связи с чем Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым обжалуемые судебные акты судов нижестоящих инстанций отменить и, не передавая административное дело на новое рассмотрение, принять по нему новое решение об удовлетворении требований Капустина С.В. об оспаривании отказа администрации городского округа "Город Калининград" от 22 марта 2019 г. N 028-13/угр-51-1006 в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка.
На основании изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 328 - 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 15 августа 2019 г., апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 20 ноября 2019 г. и кассационное определение судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 27 мая 2020 г. отменить, принять по делу новое решение.
Административное исковое заявление Капустина Сергея Витальевича удовлетворить.
Признать отказ администрации городского округа "Город Калининград" от 22 марта 2019 г. N 028-13/угр-51-1006 в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <...> незаконным.
------------------------------------------------------------------