1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Комментарии к статье 685 ГК РФ часть 2:
1. Участниками жилищных правоотношений помимо наймодателя и нанимателя могут быть также поднаниматели. Поднаниматель получает от нанимателя во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все жилое помещение), заключив с ним договор поднайма. Однако самостоятельного права пользования жилым помещением он не приобретает, и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель. Не обладает поднаниматель и какими-либо полномочиями по распоряжению переданным ему в пользование помещением.
В отличие от временных жильцов поднаниматели должны сами оплачивать пользование предоставленным им жилым помещением. Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.
2. Как следует из п. 2 ст. 685 ГК РФ, договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Эта норма законодательно не установлена. В данном случае необходимо применять по аналогии п. 1 ст. 76 ЖК РФ, согласно которому договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления. Таким образом, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы, сдача жилого помещения в поднаем не допускается.
3. В п. 3 комментируемой статьи говорится о возмездности как обязательном условии договора поднайма жилого помещения. При этом размер платы при поднайме жилого помещения определяется соглашением между нанимателем и поднанимателем.
4. В п. п. 4 - 6 комментируемой статьи говорится об ограничениях в отношении договора поднайма жилого помещения, вытекающих из его зависимости от договора найма жилого помещения.
В частности, срок действия договора поднайма не может превышать срока договора коммерческого найма жилого помещения. Если же договор поднайма заключен без указания срока его действия, то по аналогии закона в силу п. 1 ст. 683 ГК РФ такой договор будет считаться заключенным на срок действия договора коммерческого найма данного жилого помещения. При досрочном же прекращении последнего одновременно с ним прекратится и договор поднайма.
Кроме того, на договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве поднанимателя на заключение договора на новый срок (п. 6 ст. 685 ГК). Это положение объясняется тем, что договор коммерческого найма заключается прежде всего для собственного проживания нанимателя и не преследует в качестве основной цели извлечение прибыли от сдачи, в свою очередь, данного помещения в поднаем.
Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.