1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.
Комментарии к статье 650 ГК РФ часть 2:
1. Здания и сооружения - это специфическая разновидность передаваемой в аренду недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно, в их число не включены временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т.д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т.д.).
Как правильно отмечено, с юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями "здание" и "сооружение" не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих в связи с этим правоотношений. Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости (о чем говорилось ранее), а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения).
В п. 1 комментируемой статьи проводится разграничение между пользованием арендованным имуществом в виде здания или сооружения, соединенным с владением им, и пользованием им без такового. Другими словами, возможна аренда, при которой арендодатель сохраняет за собой правомочие владения, предоставляя здание или сооружение только во временное пользование. Так, здание общеобразовательной школы, в котором в дневное время обучаются ее учащиеся, может быть передано арендатору для организации занятий спортом в вечернее время.
Легальное определение здания и сооружения дано в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", согласно которой здание - "результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов".
Именно здания и сооружения являются предметом договора аренды, определение которого дано в п. 1 комментируемой статьи. При этом разрушенное здание или сооружение не может быть объектом аренды, если по причине своего состояния не может использоваться в качестве объекта недвижимости в целях, поименованных в договоре. Договор аренды в таком случае признается недействительным (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2012 по делу N А56-10877/2012).
2. Поскольку предприятие, так же как здания и сооружения, является разновидностью недвижимости, то положения, регулирующие их аренду, за отдельными изъятиями распространяются на аренду предприятия как имущественного комплекса. Например, к договору аренды предприятия неприменимы положения о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. В то же время к аренде предприятия применяются положения ст. ст. 652, 653 ГК РФ о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения; ст. 654 ГК РФ об арендной плате; ст. 655 ГК РФ о передаче здания или сооружения. Таким образом, нормы об аренде здания или сооружения применяются и к договору аренды предприятия, но только при отсутствии специальных норм в § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде предприятия.
Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.