1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Комментарии к статье 651 ГК РФ часть 2:
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, стороны не могут предусмотреть в договоре иную форму его оформления, например путем обмена письмами, документами, устную форму и т.д. Несоблюдение указанной в ч. 1 п. 1 комментируемой статьи разновидности письменной формы влечет недействительность договора аренды здания или сооружения.
2. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи если договор аренды здания или сооружения заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации. Договор, заключенный на срок менее года, не требует государственной регистрации, и, таким образом, этот случай является исключением из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.
Поскольку в большинстве случаев в аренду сдается не все здание или сооружение, а отдельные помещения, входящие в них, возникает вопрос о возможности применения ст. 651 ГК РФ к договорам аренды нежилых помещений в здании (сооружении).
Кроме этого, на практике иногда возникает вопрос: может ли быть договор аренды здания или сооружения зарегистрирован после окончания его действия?
Согласно п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "статья Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Таким образом, как договор аренды здания (сооружения), так и договор аренды нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации. Такой договор при отсутствии государственной регистрации считается незаключенным.
Порядок исчисления указанного годичного срока вызвал определенные сложности, что потребовало дополнительных разъяснений высших судебных органов.
Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды" указал, что "срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (по 30-е), до 31-го (по 31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Однако, поскольку 30-е число не всегда является последним днем месяца, определенный таким образом срок действия договора аренды фактически составляет менее года".
На практике подобные ситуации могут привести к возникновению споров, связанных с необходимостью регистрации таких договоров.
В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 07.02.2011 по делу N А15-860/2010 отмечено, что срок действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении) с 1 января по 31 декабря либо с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.
Разъяснения были даны и по поводу того, необходима ли государственная регистрация договора для договора, заключенного на неопределенный срок. В п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 отмечено следующее.
"Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года".
Что касается возможности государственной регистрации договора аренды здания (сооружения) после окончания его действия, то в соответствии со сложившейся судебной практикой установленный в договоре срок, в течение которого договор аренды должен быть зарегистрирован, не является пресекательным, и его окончание не препятствует государственной регистрации договора аренды (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.02.2009 по делу N А43-8351/2008-19-243).
Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.