ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 10 декабря 2020 г. N 308-ЭС20-17579
Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.08.2020 по делу N А53-23224/2018 Арбитражного суда Ростовской области
по заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным решения от 07.08.2018 N 61/001/008/2017-75638 об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении соглашения от 26.06.2014 к договору от 23.03.2011 N 32964 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, 2 мкр. "Темерник", обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014 к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 N 32964 (уточненные требования),
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" (далее - ЗАО "ДКД"), ООО "Управляющая организация "Леанта",
решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2018 заявление департамента удовлетворено.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.06.2019 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020, признано незаконным решение Управления Росреестра, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 N 32964, как не соответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". На Управление Росреестра возложена обязанность осуществить государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014 к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 N 32964.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.08.2020 указанные судебные акты отменены, в удовлетворении заявленных департаментом требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, и дополнении к ней департамент просит отменить постановление суда округа, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По результатам изучения по материалам истребованного дела приведенных заявителем доводов, усматриваются основания для передачи кассационных жалоб с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами, 23.03.2011 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 2 461 кв. м с кадастровым номером 61:44:02 06 05:0044 для использования в целях завершения проектирования и строительства многоквартирного жилого дома. В отношении указанного участка (номер изменен на 61:44:0020605:44) в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены сведения о наличии ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу ЗАО "ДКД" и в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства; в пределах земельного участка расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0020605:5380.
26.06.2014 между департаментом и обществом подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 23.03.2011 N 32964, 25.07.2017 департамент обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации названного соглашения.
Уведомлением от 08.05.2018 Управление Росреестра сообщило о приостановлении действий по государственной регистрации соглашения от 26.06.2014, сославшись на часть 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ); 07.08.2018 заявителю в государственной регистрации соглашения было отказано, что явилось основанием для обращения департамента с заявленными требованиями в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, с учетом статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", удовлетворили требования департамента, поскольку земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме; департамент с указанного момента утрачивает право на распоряжение спорным земельным участком, а договор аренды такого участка, заключенный департаментом и застройщиком, должен считаться прекратившимся (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом суды учли, что поскольку участники долевого строительства зарегистрировали свои права на ряд помещений в составе многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке, с момента такой регистрации возникла общая долевая собственность собственников помещений многоквартирного дома на участок, то законных оснований для отказа в регистрации соглашения от 26.06.2014 о прекращении договора аренды у Управления Росреестра не имелось.
Суд округа, отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, руководствуясь положениями части 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исходя из установленных судами фактических обстоятельств, свидетельствующих о предоставлении спорного земельного участка в аренду ЗАО "ДКД" для завершения проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, осуществляемого застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства по правилам Закона N 214-ФЗ, пришел к выводу о необходимости применения в рассматриваемом случае специальных норм о прекращении залога права аренды земельного участка только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов долевого строительства в многоквартирном доме.
При отсутствии в материалах дела таких доказательств, учитывая обстоятельства ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (в 2016 году) значительно позднее заключенного и представленного департаментом на государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014; государственную регистрацию права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, возведенном на спорном земельном участке, также спустя несколько лет (в 2017 году) после заключения названного соглашения, а также учитывая наличие в ЕГРН в отношении земельного участка зарегистрированного до 01.11.2018 ограничения (обременения) в виде ареста и запрещения совершать регистрационные действия на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 28.05.2018, суд округа не усмотрел оснований для признания оспариваемого решения Управления Росреестра незаконным, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных департаментом требований.
Департамент, обращаясь в Верховный Суд Российской Федерации, указывает на допущенные судом округа при рассмотрении дела нарушения норм материального права, выражает несогласие с выводом суда округа о невозможности применения общих положений гражданского и земельного законодательства, считает, что при наличии подтвержденной материалами дела регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства на помещения в многоквартирном доме, право аренды третьего лица (ЗАО "ДКД") на земельный участок с момента первой регистрации права собственности первого лица на помещение в МКД прекратило свое действие.
В связи с этим заявитель полагает ошибочным вывод суда кассационной инстанции о том, что прекращение залога права аренды возможно только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов.
Кроме того, в дополнении к кассационной жалобе департамент, ссылаясь на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.09.2020 по делу N А53-38414/2019, указывает на имеющиеся противоречия в судебной практике при рассмотрении аналогичных споров.
При таких обстоятельствах доводы кассационной жалобы департамента о существенном нарушении судом округа норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 22 декабря 2020, 13 час. 00 мин. в помещении суда по адресу: город Москва, улица Поварская, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Российской Федерации
Е.Е.БОРИСОВА
------------------------------------------------------------------