Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарии к статье 613 ГК РФ часть 2:
В комментируемой статье говорится о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, под которыми понимаются лица, которые, не являясь собственниками арендуемого имущества, имеют вещные права на него (право хозяйственного ведения, оперативного управления, и др.) либо обязательственные права (залога, безвозмездного пользования).
К числу вышеуказанных вещных прав относятся право сервитута и право залога, упомянутые в части 2 комментируемой статьи. Сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком) относится к числу ограниченных вещных прав на земельные участки. Однако не исключается установление сервитута и на иные недвижимые вещи (ст. 277 ГК РФ).
Залог является одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств. Интерес кредитора при залоге выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определимая часть в качестве предмета залога, которая впоследствии, если обязательство окажется нарушенным, реализуется, и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель вправе преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. В данном случае речь идет о праве залогодержателя на переданную в аренду вещь.
Таким образом, комментируемой статьей ГК РФ установлено, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц. Следует отметить, что на практике арендаторы нередко препятствуют осуществлению данных прав. При этом арендатору при заключении договора аренды важно знать, получает ли он имущество свободным от прав третьих лиц или обремененное ими. Поэтому согласно ч. 2 комментируемой статьи арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Арендатор может согласиться или не согласиться на заключение такого договора. Если арендодатель нарушил эту обязанность, то это дает арендатору право в любой момент потребовать либо изменения условия об арендной плате (уменьшить ее), либо расторжения договора и возмещения причиненных убытков.
Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" собственник здания, в пользу которого установлен сервитут проезда, вправе предъявить негаторный иск для устранения препятствий проезду по служащему земельному участку, в том числе и к арендатору этого участка.
Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.