1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Комментарии к статье 556 ГК РФ часть 2:
1. Согласно п. 1 комментируемой статьи передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем.
При этом в указанных документах фиксируется только факт передачи, но этого недостаточно для возникновения права собственности. Как уже было отмечено, это право возникает только с момента государственной регистрации перехода права собственности. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение к договору или часть договора купли-продажи.
По общему правилу обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Однако это правило носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено законом или договором. Таким образом, акт приема-передачи, подписанный сторонами, является доказательством передачи недвижимости по договору купли-продажи.
В результате выполнения указанных действий покупатель становится законным владельцем объекта недвижимости и имеет право на защиту права владения на основании ст. 305 ГК РФ (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
В части 3 п. 1 комментируемой статьи прямо говорится о том, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости признается отказом от исполнения договора, а не самостоятельным договором. Соответственно подписание сторонами по договору купли-продажи передаточного акта и вручение недвижимости покупателю нужно рассматривать как определенные стадии исполнения заключенного договора.
На практике возникают споры о возможности передачи недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11 по делу N А63-4629/10 отмечено следующее:
"...согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 указанной статьи).
Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса определяет, что, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства".
2. Возможны ситуации, когда качество передаваемой недвижимости не соответствует условиям договора продажи недвижимости, причем такое несоответствие может быть даже оговорено в документе о передаче недвижимости.
Принятие покупателем такой недвижимости не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.