1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
2. Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
3. При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
4. При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Комментарии к статье 10 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации:
1. Комментируемая статья устанавливает правила, касающиеся последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Эти последствия означают наступление ответственности за нарушение обязательств.
В соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В отношении размера подлежащих возмещению убытков в гражданском праве действует общий принцип, заключающийся в необходимости их полной компенсации. Это означает, что подлежат возмещению все причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства или причинением вреда убытки.
Под убытками в соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Установление неустойки на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств является в гражданском праве довольно распространенным явлением. Хотя право потерпевшей стороны на получение неустойки, в принципе, не обусловлено наличием и размером фактического ущерба, вопрос о соотношении неустойки и убытков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства имеет важное практическое значение. Основания для требования неустойки и возмещения убытков должны быть однотипны.
В случае, когда неустойка устанавливается законом, вопрос о соотношении неустойки и убытков, как правило, решается в том же законе. Комментируемым Законом неустойки (штрафы, пени) предусмотрены ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 3 ст. 7, ч. 2 ст. 9, ч. 7 ст. 19 (см. комментарии к ним).
2. Исходя из того что основной функцией ответственности за нарушение обязательства является компенсация потерь, понесенных кредитором в результате нарушения, Гражданским кодексом в ст. 394 устанавливается в качестве общего правила право кредитора получить помимо неустойки возмещение убытков только в части, не покрытой неустойкой. Неустойка в этом случае носит зачетный характер. Однако абз. 2 п. 1 ст. 394 ГК РФ допускается, что законом или договором может быть предусмотрено возмещение убытков сверх неустойки. В этом случае неустойка выполняет карательную функцию. Именно такой вид неустойки предусматривается комментируемой статьей. Как показывает практика, использование такой неустойки в договорных отношениях нередко оказывается результатом злоупотребления доминирующим положением одного из контрагентов, что недопустимо с точки зрения устанавливаемых Гражданским кодексом пределов осуществления гражданских прав (см. ст. 10 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 393 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. Особенно это важно в условиях рыночной экономики с ее постоянно изменяющимися ценами на товары, услуги, работы и банковские кредиты.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
Зюзин В.А., Королев А.Н.
"Юстицинформ", 2007