ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 20 июня 2018 г. N 305-КГ18-7519
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Три кита" на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.02.2018 по делу N А41-18202/2017,
общество с ограниченной ответственностью "Три кита" (далее - истец, ООО "Три кита") обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации Истринского муниципального района Московской области и Комитету по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области (далее - ответчики) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании действующим договора от 12.04.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:010107:12 и внесении в ЕГРН записи о регистрации данного договора аренды.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области).
Решением Арбитражного суда Московской области от 26.04.2017 требования о признании договора аренды действующим удовлетворены; в отношении требований о внесении в ЕГРН записи о регистрации договора аренды производство по делу прекращено в связи с отказом истца от данного требования и его принятием судом.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 года решение суда первой инстанции отменено, в иске отказано.
Арбитражный суд Московского округа постановлением от 21.02.2018 оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, ООО "Три кита", ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить постановления от 24.07.2017, от 21.02.2018 и оставить в силе решение суда первой инстанции от 26.04.2017.
В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что суд первой инстанции правильно применил пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому, в случае, когда заключенный между продавцом (арендодателем) и покупателем (арендатором) договор купли-продажи предмета аренды будет впоследствии признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекратившимися.
Отменяя решение, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, указал, что в нарушение части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не учтены обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениях по делам N А41-57466\15, и N А41-13536\16; в связи с изменением правового режима спорного земельного участка, связанного с с нахождением его в охранной зоне природного ландшафта памятника федерального значения, аренда данного участка невозможна.
Между тем в судебных актах по делам N А41-57466\15 и N А41-13536\16 не было установлено каких-либо фактических обстоятельств, которые в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли иметь преюдициальное значение для настоящего дела.
Территорией "объекта культурного наследия федерального значения - ансамбль Ново-Иерусалимского монастыря XVII - XIX вв. В городе Истре Московской области" является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью (п. 1 ст. 3.1 ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ); состав объекта определен Распоряжением Правительства РФ от 20.12.2010 N 2350-р "Об уточнении состава объекта культурного наследия федерального значения "Ансамбль Ново-Иерусалимского монастыря XVII - XI вв.
При этом в территорию объекта культурного наследия могут входить земли, земельные участки, часть земельных участков, земли лесного фонда, водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц (п. 2 ст. 3.1 ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ).
Земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ст. 5 ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ).
Согласно пункта 3 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством (такой случай установлен статьей 54 ФЗ N 73 - изъятие земельного участка в случае ненадлежащего использования объекта культурного наследия).
Спорный участок 50:08:010107:12 (адрес: Московская область, г. Истра, ул. Урицкого, д. 114) не включен в территорию объекта культурного наследия (перечень объектов утвержден Распоряжением Правительства РФ от 20.12.2010 N 2350-р (ред. от 20.09.2014) "Об уточнении состава объекта культурного наследия федерального значения "Ансамбль НовоИерусалимского монастыря XVII - XIX веков" (г. Истра, Истринский район Московской области)" - все объекты имеют адрес: МО, г. Истра, ул. Советская, д. 1, 2, 3 и 5). При этом только земельные участки, непосредственно включенные в территорию объекта культурного наследия, относятся к категории земель "земли историко-культурного наследия (правовой режим таких земель установлен главой 17 ЗК РФ).
В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта (п. 1 ст. 34 ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ).
Согласно Постановлению Правительства Московской области от 22.04.2011 N 363\14 "Об утверждении зон охраны объекта культурного наследия федерального значения-ансамбля Ново-Иерусалимского монастыря XVII - XIX веков в городе Истре Московской области" спорный земельный участок 50:08:010107:12 входит в зону охраняемого природного ландшафта.
Зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия (п. 2 ст. 34 ФЗ N 73 от 25.06.2002).
Таким образом, включение земельного участка в зону охраняемого природного ландшафта не изменяет категорию земель, а устанавливает режим использования земельного участка в виде ограничения ведения хозяйственной деятельности.
Согласно данным ЕГРН, земельный участок 50:08:010107:12 относится к категории земель "земли поселений", участок не изъят из оборота, не ограничен в обороте. Следовательно, выводы судов о том, что спорный земельный участок не может находиться в аренде у ООО "Три кита", противоречит указанным выше нормам.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как установлено судами, постановлением Главы Истринского муниципального района от 28.10.2008 N 3778/10 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 50 000 кв. м, находящегося примерно в 1020 м северо-западнее относительно ориентира - жилого здания, расположенного за границами участка, почтовый адрес ориентира: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Урицкого, д. 114, с видом разрешенного использования - под рекреационные цели из земель государственной собственности в категории земель - земли населенных пунктов.
Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 01.07.2009 за номером 50:08:010107:12 с видом разрешенного использования "под рекреационные цели".
Впоследствии постановлением Главы Истринского муниципального района от 17.12.2009 N 5053/12 внесены изменения в Постановление от 28.10.2008 N 3778/10 в части вида разрешенного использования: вместо "под рекреационные цели" указано "под производственные цели".
Постановлением Главы Истринского муниципального района от 11.10.2010 N 4140/10 земельный участок предоставлен в аренду ООО "Резерв" сроком на 49 лет. Между Комитетом по управлению имуществом Истринского муниципального района (арендодатель) и ООО "Резерв" (арендатор) заключен договор от 12.04.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:010107:12, сроком на 49 лет.
Распоряжением Министерства культуры Московской области от 15.05.2009 N 182-Р утверждены границы территории и режима использования территории объекта культурного наследия федерального значения - ансамбля НовоИерусалимского монастыря XVII - XIX вв. в городе Истре Московской области.
Постановлением Правительства Московской области от 22.04.2011 N 363/14 утверждены зоны охраны данного объекта культурного наследия федерального значения.
Согласно пункту 2 названного Постановления режим использования земель в границах зоны охраняемого природного ландшафта ансамбля НовоИерусалимского монастыря запрещает: размещение объектов жилого, коммунально-складского и промышленного назначения, строительство транспортных магистралей и развязок, эстакад, мостов, инженерных сооружений; проведение земляных, хозяйственных, иных работ, приводящих к изменению облика исторического природного ландшафта; любую хозяйственную деятельность, связанную с загрязнением почв, грунтовых и подземных вод, поверхностных стоков, нарушением почвенного покрова, изменением гидрологического режима природного ландшафта.
Земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010107:12 расположен в границах зоны охраны природного ландшафта упомянутого памятника культурного наследия федерального значения.
Между ООО "Резерв" и ООО "Три кита" 17.06.2011 заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды вышеуказанного земельного участка от 12.04.2011.
Администрацией Истринского муниципального района выдано ООО "Три кита" разрешение N RU 505041032007001-342 на строительство административного здания, производственного корпуса и здания охраны, расположенных по адресу: Московская область, г. Истра, примерно в 1020 м по направлению от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Урицкого, д. 114, а также, на основании заявления застройщика от 08.12.2011, выдано ООО "Три кита" разрешение N RU 505041032007001-653 на ввод в эксплуатацию построенных объектов капитального строительства: административного здания, здания охраны и склада.
Право собственности ООО "Три кита" на производственный корпус площадью 227,9 кв. м, административное здание площадью 87,6 кв. м и здание охраны площадью 9,8 кв. м зарегистрировано 22.12.2011.
Постановлением Главы Администрации Истринского муниципального района от 01.02.2012 N 365/2 спорный земельный участок предоставлен за плату в собственность ООО "Три кита". В пункте 2 указанного постановления указано: расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.04.2011.
На основании Постановления N 365/2 между Комитетом по управлению имуществом Истринского муниципального района и ООО "Три кита" заключен договор от 17.02.2012 купли-продажи спорного земельного участка.
Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 12.04.2011 сторонами не подписывалось.
Апелляционным определением Московского областного суда от 11.08.2014 по делу N 33-12985/14 признаны недействительными выданные ООО "Три кита" разрешение на строительство N RU 505041032007001-342, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 505041032007001-653, постановление Главы Истринского муниципального района Московской области N 365/2 от 01.02.2012, договор от 17.02.2012 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:010107:12; принято решение о сносе самовольных построек, расположенных на земельном участке.
Полагая, что издание незаконного Постановления от 01.02.2012 N 365/2 привело к необоснованному исключению из ЕГРН записи о государственной регистрации вышеназванного договора аренды земельного участка, ООО "Три кита" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 407, 413, 416, 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходил из отсутствия доказательств подписания между Комитетом по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Три кита" (арендатор) соглашения о расторжении договора аренды и недоказанности признания в установленном порядке недействительным договора аренды земельного участка от 12.04.2011, в связи с чем, признал земельный участок с кадастровым номером 50:08:010107:12 находящимся у истца на праве аренды.
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске, исходя из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 23.11.2015 по делу N А41-57466/15 установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 50:08:010107:12 формировался и ставился на кадастровый учет для его использования в производственных целях и впоследствии передан в аренду ООО "Три кита" (с учетом договора уступки прав и обязанностей арендатора) под производственные цели (строительство производственных объектов).
Согласно апелляционному определению Московского областного суда по делу N 33-13985/14 земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010107:12 не мог быть использован в установленных для него видом разрешенного использования целях, поскольку расположен в границах зоны охраняемого природного ландшафта ансамбля Ново-Иерусалимского монастыря на основании постановления Правительства Московской области от 22.04.2011, на котором запрещено размещение объектов жилого, коммунально-складского и промышленного назначения, строительство транспортных магистралей и развязок, эстакад, мостов, инженерных сооружений. Продолжение и сохранение арендных отношений невозможно, поскольку приведет к нарушению требований закона, установившего неправомерность использования земельного участка, являющегося частью охранной зоны памятников истории и культуры, под производственные цели, и строительство на нем производственных объектов.
Вступившим в законную силу судебными актами по делу N А41-13536/16 отказано в удовлетворении иска арендатора (покупателя) в применении последствий недействительности договора купли продажи земельного участка в виде восстановления между сторонами арендных отношений. Судебными актами по названному делу установлено, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 50:08:0010107:12 строения, принадлежащие ООО "Три кита", отсутствуют; расположенные на земельном участке строения подлежали сносу за счет ООО "Три кита", земельный участок от строений освобожден и не находится в фактическом владении ООО "Три кита".
Установленные в рамках указанных дел обстоятельства суд апелляционной инстанции правомерно признал имеющими преюдициальное значение для настоящего дела в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Установив, что спорный земельный участок расположен в границах зоны охраняемого природного ландшафта памятника федерального значения, на котором размещение различных объектов и строительство запрещены; что восстановление арендных отношений приведет к нарушению требований законодательства; что спорный земельный участок не находится в фактическом владении истца, апелляционный суд, с которым согласился суд округа, пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Три кита" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Верховного Суда
Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА
------------------------------------------------------------------