1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона.
3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.
4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.
5. Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации.
Комментарии к статье 11 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации:
1. Комментируемая статья посвящена одному из важнейших аспектов обязательства - перемене его субъектов, основные принципы которых сформулированы в гл. 24 ГК РФ.
Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве основывается на нормах ГК РФ (согласно п. 1 ст. 382 право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона), а также Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Согласно ст. 6 указанного Федерального закона инвестор имеет право на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации. Под капитальными вложениями в данном Законе понимаются также инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство.
В практике строительства права требования на квартиры до введения многоквартирного дома в эксплуатацию несколько раз переходят к разным лицам. Этот процесс необходимо было урегулировать для избежания риска двойной продажи квартир, когда конечный покупатель жилья может оказаться вторым или третьим покупателем данной квартиры.
Правило о допустимости уступки участником долевого строительства своих прав по договору только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства соотносится с нормой ст. 384 Гражданского кодекса, в соответствии с которой по общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Согласно ст. 389 Гражданского кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации (договор участия в долевом строительстве требует государственной регистрации), должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Если участник долевого строительства получает права требования на самостоятельные (обособленные) части строящегося объекта недвижимости, он вправе осуществлять уступку прав требований по нескольким договорам уступки в отношении каждого самостоятельного объекта, даже если у него заключен с застройщиком единый договор участия в долевом строительстве.
Что касается перевода должником своего долга, то такой перевод (ст. 391 ГК РФ) на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила к форме уступки долга. Новый должник (ст. 392 ГК РФ) вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником.
2. Особенностью уступки прав по договору участия в долевом строительстве является то, что такая уступка допускается в определенный законом период. Часть 2 комментируемой статьи определяет этот период следующим образом: уступка возможна с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве - с этого момента участник долевого строительства приобретает соответствующие права и обязанности - до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, после которого обязательства застройщика в соответствии со ст. 12 Закона считаются исполненными.
После подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участник долевого строительства может передать свои права на объект долевого строительства другому лицу, но только не на основании договора уступки прав требований, а на основании договора купли-продажи.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
Зюзин В.А., Королев А.Н.
"Юстицинформ", 2007