1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Комментарии к статье 677 ГК РФ часть 2:
1. В п. 1 комментируемой статьи подчеркивается, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (физическое лицо) (см. комментарий к ст. 671 ГК РФ).
Никаких специальных требований к такому гражданину в комментируемой статье не предъявляется. Однако следует учитывать общие положения о дееспособности граждан, отсутствие которой может препятствовать физическому лицу быть нанимателем жилого помещения.
2. Существенным условием договора найма жилого помещения согласно п. 2 комментируемой статьи является указание граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем.
Таким образом, необходимо учитывать, что помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно проживать с нанимателем могут только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать с нанимателем и пользоваться жилыми помещениями могут любые лица. Поэтому они обязательно должны быть указаны в договоре найма жилого помещения. Они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но не несут обязанностей. Если такие лица не были указаны в договоре найма жилого помещения, они должны быть вселены по правилам ст. 679 ГК РФ (см. комментарий к ней).
В ч. 2 п. 2 комментируемой статьи особо подчеркивается, что отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Поэтому они не могут заключить соглашение, в котором будет зафиксирован отход от принципа равенства их прав с нанимателем.
3. Как следует из п. 3 ст. 677 ГК РФ, обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора жилого помещения, несет наниматель.
Таким образом, если таким гражданином будет причинен вред жилому помещению либо общему имуществу в многоквартирном доме, то возмещать причиненные наймодателю эти убытки будет обязан сам наниматель, а не указанные в качестве постоянно проживающих в жилом помещении граждане.
4. Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, согласно п. 4 комментируемой статьи вправе выступать и как сонаниматели этого помещения. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве из договора коммерческого найма, где одной стороной является наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а другой стороной - два гражданина или более одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем. В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате проживания и коммунальных услуг, от каждого из них.
Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.