Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Комментарии к статье 17 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации:
1. Требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и уступки прав требований по договору означает, что в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса такие договоры считаются заключенными с момента их регистрации, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору введена законодателем в целях прекращения практики двойных продаж квартир, т.е. исключения возможности заключения застройщиком с разными участниками долевого строительства нескольких договоров в отношении одного объекта долевого строительства. Судебной практикой (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") отмечалось, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации одного договора на одно помещение исключает возможность регистрации второго договора на то же помещение.
До вступления в силу Закона в отдельных субъектах РФ (Москва, Московская область и др.) действовала система учетной регистрации прав требований на квартиры в реестрах уполномоченных на то департаментов и министерств (см., например, распоряжение мэра Москвы от 28 ноября 1997 г. N 935-РМ "Об утверждении Временного положения об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в жилищное строительство в г. Москве"; Постановление Правительства Московской области от 28 августа 2001 г. N 272/28 "Об учетной регистрации инвестиционных контрактов (договоров) на строительство объектов недвижимости в Московской области и договоров привлечения финансовых средств в строительство (реконструкцию) жилых домов в рамках инвестиционного контракта").
Суть учетной регистрации состоит в том, что в соответствии с ней органы исполнительной власти субъектов РФ совместно с органами местного самоуправления создают регистр жилых домов, строящихся на территории субъекта. В регистр должна вноситься вся информация о строящемся жилом доме с момента выдачи соответствующим органом местного самоуправления разрешения на его строительство. В рамках этого регистра может быть осуществлен учет договоров инвестирования, заключенных на строительство конкретного объекта. Инвестор получал, таким образом, некоторые гарантии того, что при составлении акта распределения квартир внесенные им по заключенному договору денежные средства будут учтены, квартира ему будет выделена и его интересы не будут нарушены.
Недостатком учетной регистрации является то, что она не имеет самостоятельного правового значения, ибо не влечет за собой никаких правовых последствий, т.к. договоры, государственная регистрация которых прямо не предусмотрена действующим законодательством, регистрации не подлежат. Таким образом, до вступления в силу Закона государственная регистрация любых договоров, направленных на инвестирование в строительство, была невозможна.
Установленное Законом требование об обязательной регистрации договоров участия в долевом строительстве и уступки прав требований по договору и внесение записи о такой регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является логичным и оправданным шагом. Со вступлением в силу Закона регистрацию договоров будут осуществлять соответствующие подразделения Федеральной регистрационной службы, а договоры участия в долевом строительстве будут проходить дополнительную проверку у государственного регистратора на предмет его соответствия закону, и если он не будет отвечать требованиям, в его регистрации будет отказано. Кроме того, государственная регистрация обеспечит публичность и достоверность информации о существующих правах и совершенных сделках, которая необходима всем участникам гражданского оборота, вступающим в отношения по поводу того или иного объекта недвижимости.
Некоторая проблема может быть вызвана тем, что существенно возрастет нагрузка на регистрирующие органы, и они должны быть готовы своевременно осуществлять регистрацию большого количества договоров.
2. Для обеспечения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и уступки прав требований по договору в комментируемой статье законодатель делает отсылку к нормам Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". До вступления в силу комментируемого Закона подобных норм в Федеральном законе N 122-ФЗ не было. Однако ст. 24 комментируемого Закона (см. комментарий к ней) в Федеральный закон N 122-ФЗ были внесены соответствующие изменения.
Особенностью государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и уступки прав требований по договору является то, что если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, то государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же объекта долевого строительства осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (п. 2.1 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ).
В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В связи с тем что Законом не установлена возможность регистрации договоров участия в долевом строительстве и уступки прав требований по договору на основании заявления одной стороны, регистрация данных договоров должна осуществляться на основании заявления обеих сторон.
К заявлению о государственной регистрации договоров должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, - документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.
При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.
Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов.
Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
В соответствии с п. 4 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Федеральным законом.
3. Кроме договоров участия в долевом строительстве, а также уступки прав требований по договорам, государственной регистрации подлежат также изменения, вносимые в такие договоры. Изменения в договоры могут вноситься как по соглашению сторон, так и в одностороннем внесудебном порядке, когда одна из сторон в соответствии с законодательством имеет на это право. Кроме того, договор может быть изменен по требованию одной сторон по решению суда (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса).
Специальных требований о порядке регистрации изменений, вносимых в договоры, подлежащие государственной регистрации, законодательством не установлено. Такое соглашение должно регистрироваться в том же порядке, в котором регистрируется сам договор.
4. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, а также уступки прав требований по договорам влечет за собой не только вступление договоров в силу, но и является основанием для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который в соответствии со ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.
Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.
5. Приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82 с целью единообразного подхода территориальных органов Федеральной регистрационной службой при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества на основании Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" утверждена Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества. Инструкцией определяются особенности проведения государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, в том числе внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Инструкцией установлены особенности государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Так, запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 ЕГРП раздела, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.
При внесении в подраздел III-4 ЕГРП записи о договоре участия в долевом строительстве:
в графу "Условный номер" вносится условный номер, присваиваемый в соответствии с Инструкцией о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 8 декабря 2004 г. N 192 "Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер";
в графе "Описание предмета сделки" указываются слова "объект долевого строительства", а также его описание согласно договору участия в долевом строительстве (пункт 53 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 - далее Правила ведения ЕГРП), в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, "двухкомнатная квартира"), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность) и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта;
в графе "Цена сделки" указывается определенная договором участия в долевом строительстве цена (пункт 54 Правил ведения ЕГРП);
в графе "Лицо, права которого ограничиваются (обременяются)" указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП сведения о стороне договора - застройщике (пункт 55 Правил ведения ЕГРП);
в графе "Лицо, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права" указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП сведения о стороне договора - участнике долевого строительства (пункт 55 Правил ведения ЕГРП);
в графе "Документы-основания" указываются реквизиты договора (пункт 19 Правил ведения ЕГРП);
в графе "Условия сделки" указываются существенные условия договора участия в долевом строительстве (пункт 56 Правил ведения ЕГРП), не отраженные в иных графах данного раздела, - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, сроки и порядок уплаты цены договора, гарантийный срок на объект долевого строительства;
в графу "Особые отметки регистратора" вносятся слова: "Земельный участок (право аренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, на основании федерального закона находится в залоге у...", далее указываются фамилия, имя и отчество физического лица (наименование юридического лица), являющегося участником долевого строительства по регистрируемому договору участия в долевом строительстве.
При изменении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора заполняются:
лист подраздела III-4 ЕГРП;
лист записи об изменениях (пункт 67 Правил ведения ЕГРП, приложение N 9 к Правилам ведения ЕГРП), располагаемый за листом записи подраздела III-4 ЕГРП, в котором содержится запись о договоре участия в долевом строительстве.
Если условия соглашения об изменении договора не приводят к изменению записи соответствующего листа подраздела III-4 ЕГРП, то лист записи об изменениях к подразделу III-4 ЕГРП не заполняется.
При изменении договора участия в долевом строительстве на основании решения суда заполняется лист записи об изменениях (пункт 67 Правил ведения ЕГРП, приложение N 9 к Правилам ведения ЕГРП), располагаемый за листом записи подраздела III-4 ЕГРП. Если определенные в решении суда изменения договора не приводят к изменению записи листа подраздела III-4 ЕГРП, то в графе "Содержание изменений" в листе записи об изменениях указываются изменения договора участия в долевом строительстве, установленные решением суда.
При изменении договора участия в долевом строительстве запись в подразделе III-4 ЕГРП о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не погашается.
Государственная регистрация расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве осуществляется посредством погашения регистрационной записи в подразделе III-4 ЕГРП в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП. При расторжении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора также заполняется лист записи подраздела III-4 ЕГРП.
Государственная регистрация ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, возникшей на основании закона, проводится в подразделе III-2 ЕГРП (пункт 44 Правил ведения ЕГРП):
в графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства (далее - первый договор участия в долевом строительстве) (пункт 44 Правил ведения ЕГРП);
в графе "Срок" указываются дата государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и предусмотренный данным договором срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (пункт 48 Правил ведения ЕГРП);
в графе "Залогодатель" указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП данные стороны договора участия в долевом строительстве - застройщика (собственника или арендатора земельного участка);
в графе "Залогодержатель" указываются слова "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве";
в графе "Документы-основания" указываются реквизиты первого договора участия в долевом строительстве, дата и номер его регистрации;
в графе "Особые отметки регистратора" указываются номера подраздела и листа, на которых произведена запись о первом договоре участия в долевом строительстве.
В подраздел II-1 раздела ЕГРП, в котором зарегистрировано право собственности застройщика (залогодателя) на земельный участок (или в подраздел III-1 раздела ЕГРП, в который внесена запись об аренде застройщиком земельного участка), в графу "Особые отметки регистратора" вносится запись "Залог в силу закона", а также указываются номера подраздела и листа этого подраздела, содержащего записи об ипотеке, возникшей на основании закона.
Государственная регистрация уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве осуществляется посредством внесения в подраздел III-4 ЕГРП записи о сделке об уступке прав по договору участия в долевом строительстве.
Во все графы указанного листа подраздела III-4 ЕГРП, за исключением графы "Лицо, в пользу которого обременяются (ограничиваются) права", вносятся записи, аналогичные записям листа подраздела III-4 ЕГРП, содержащего записи о договоре участия в долевом строительстве. В графе "Лицо, в пользу которого обременяются (ограничиваются) права" нового листа подраздела III-4 ЕГРП указываются сведения о новом участнике долевого строительства в соответствии с пунктом 18 Правил ведения ЕГРП. В графе "Документы-основания" данного листа дополнительно указываются основания внесения этих записей, то есть реквизиты сделки об уступке прав по договору участия в долевом строительстве.
Кроме предусмотренных в настоящем пункте действий территориальный орган Росрегистрации также погашает записи подраздела III-4 ЕГРП о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на лицевой стороне листа штампом погашения регистрационной записи (пункт 62 Правил ведения ЕГРП) с указанием в нем номеров подраздела и листа, на котором произведена запись в пользу нового участника долевого строительства (раздел VI Правил ведения ЕГРП).
Если уступка прав требования осуществлена по первому договору участия в долевом строительстве, на основании которого была осуществлена государственная регистрация ипотеки в силу закона земельного участка (залога права аренды земельного участка), территориальный орган Росрегистрации дополнительно осуществляет заполнение листа записи об изменениях к подразделу III-2 ЕГРП, в котором указывает:
в графе "Содержание изменений" - слова "совершена уступка прав требования";
в графе "Документы-основания" - реквизиты сделки об уступке прав по договору участия в долевом строительстве, а также номер подраздела и листа подраздела, содержащего записи о сделке об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве.
К отношениям, возникающим при государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, применяются также иные нормативные правовые акты, изданные Министерством юстиции Российской Федерации в порядке реализации полномочий в установленной сфере деятельности.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
Зюзин В.А., Королев А.Н.
"Юстицинформ", 2007