1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.
В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Комментарии к статье 740 ГК РФ часть 2:
1. В п. 1 комментируемой статьи сформулировано легальное определение договора строительного подряда. Из определения следует, что указанный договор, подобно иным разновидностям договора подряда, консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Моменты заключения и исполнения по этому договору никогда не совпадают. Договор может охватывать как весь цикл проведения работ на объекте, так и отдельные части работы (этапы).
Анализируемый договор следует отграничивать от иных существующих договорных типов, применяемых в сфере строительства (от договора простого товарищества, договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и др.). Определенные ориентиры для квалификации договора строительного подряда установлены (на примере строительства объектов недвижимости) Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Согласно п. 6 названного судебного акта к отношениям сторон по договору подлежат применению правила гл. 37 ГК РФ, в том числе правила § 3 о строительном подряде, в случаях, "...когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство...". При этом, если сторона, осуществившая строительство, согласно условиям договора имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, подобный договор следует квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащий элементы договора строительного подряда и договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (в части обязательств по передаче будущей вещи). Однако в случаях, когда из условий соглашения усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели - создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Гражданский кодекс - основной гражданско-правовой акт, регулирующий отношения строительного подряда. Положения, предусмотренные § 1 гл. 37 "Общие положения о подряде", применяются к договору строительного подряда, если иное не установлено правилами настоящего параграфа об этом виде договора (п. 2 ст. 702 ГК РФ).
В правовом регулировании отношений строительного подряда важная роль принадлежит публично-правовым нормативным актам, регулирующим условия и порядок вложения инвестиций, регламентирующим технические требования к осуществлению работ и т.п. К подобным актам относятся, в частности, Федеральные законы: от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании", от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Вопросы, связанные с осуществлением территориального планирования, градостроительного зонирования, архитектурного и градостроительного надзора, архитектурно-строительного проектирования, с обеспечением соблюдения требований экологической безопасности и др., решаются в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (далее - ГрК РФ). Особая роль в правовом регулировании строительного подряда принадлежит также ФЗ от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", определяющему условия удовлетворения потребностей в строительных работах конкретных юридических лиц, соответствующих правовому статусу "заказчик" и перечисленных в ч. 2 ст. 1 указанного Закона (государственных корпораций, государственных компаний, публично-правовых компаний, субъектов естественных монополий и др.). Позиция Президиума Верховного Суда РФ о соотношении между положениями ГК РФ и положениями указанного нормативного актов нашла отражение в Обзоре судебной практики по вопросам, связанным с применением Федерального закона от 18 июля 2011 г. N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц". Исходя из преамбулы Обзора (абз. 3) "поскольку в силу ч. 1 ст. 2 Закона о закупках, при закупке товаров, работ, услуг заказчики руководствуются Гражданским кодексом РФ, при разрешении споров, вытекающих из заключенных договоров, судами должны применяться нормы о закупках, толкуемые во взаимосвязи с положениями Гражданского кодекса РФ, а при отсутствии специальных норм - непосредственно нормами Гражданского кодекса РФ".
Другая особенность правового регулирования отношений строительного подряда - наличие системы нормативно-технических актов, регламентирующих технические процессы проектирования объектов строительства, осуществления строительно-монтажных, пусконаладочных работ, а также определяющих технические требования к применяемым в строительстве материалам, конструкциям и изделиям. Прежде всего, это - строительные нормы и правила (СНиП), своды правил, в частности, СП 68.13330.2017 "Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87". Указанные документы содержат как обязательные, так и рекомендуемые положения по соответствующему кругу вопросов.
Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России).
2. Комментируемая статья, как и последующие нормы данного параграфа, не содержит каких-либо предписаний о сторонах договора строительного подряда. Согласно же общим положениям о подряде заказчик - любое физическое и юридическое лицо, включая иностранное. Заказчик не всегда является инвестором. Нередко на практике функции заказчика передаются инвестором будущему пользователю объекта либо специализированной организации в силу того, что выполнение функций заказчика требует специальных знаний. В таком случае между инвестором и заказчиком заключается договор. Чаще всего - это договор поручения либо агентский договор, согласно которым посредник обязуется заключить договор с подрядчиком от своего имени или от имени инвестора и принимает на себя выполнение юридических и иных действий, связанных с осуществлением функции заказчика.
Исполнитель подрядных строительных работ должен отвечать целому ряду специальных требований, установленных другими правовыми актами, согласно которым особенности правового статуса подрядчика совершенно очевидны. Важно учитывать и то, что осуществление "строительной и иной связанной с нею деятельности", в силу правила п. 1 ст. 1079 ГК РФ, относится к деятельности, создающей повышенную опасность для окружающих. Подобный подход обусловлен спецификой строительной деятельности, которая уже в силу своего характера создает опасность причинения вреда личности или имуществу гражданина, имуществу юридического лица в процессе исполнения договора подряда.
С точки зрения механизма правовой регламентации субъектной характеристики для статуса подрядчика характерно большое разнообразие источников регулирования: кроме актов федерального законодательства, в числе которых и акты о градостроительной деятельности, ими являются и те документы, которые принимаются профессиональными сообществами строителей. Это качество правового регулирования в большей степени свойственно характеристике статуса субъектов, которые вправе выполнять работы, относящиеся к объектам капитального строительства. Для осуществления подобных работ требуется наиболее высокий уровень профессионализма. И, напротив, это качество менее свойственно правовой характеристике статуса подрядчиков, выполняющих строительные работы на иных объектах.
Подобная разница в правовой регламентации субъектной характеристики подрядчика обусловлена тем, что в действующее законодательство о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте Градостроительным кодексом РФ введено правило, согласно которому исполнитель строительных работ на объектах капитального строительства должен соответствовать целому ряду особых требований (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ). Наиболее значимое из них - членство в саморегулируемой организации строителей.
Однако, прежде всего подрядчик - предприниматель: индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе иностранное, несмотря на отсутствие в Кодексе упоминания об этом. Подобный вывод следует не только из свойств строительной деятельности как предпринимательской (п. 1 ст. 2 ГК РФ), но также из простого сопоставления текста статей ГК РФ и других нормативных правовых актов о характере выполняемых работ, о лицензировании этого вида деятельности, о саморегулировании в области строительства. Обыкновенно это специализированные строительные, строительно-монтажные, пусконаладочные и иные организации, созданные в различных организационно-правовых формах, а также индивидуальные предприниматели.
На осуществление отдельных (очень редких) специальных видов работ подрядчики обязаны иметь лицензию. При этом важно заметить, что в настоящее время в силу тенденции снижения административных барьеров для бизнеса лицензирование видов строительной деятельности практически отсутствует, за редкими исключениями.
Следует учитывать также, если законом прямо не установлено иное, совершение сделки "договор строительного подряда" лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не влечет ее недействительности. В таком случае другая сторона сделки вправе отказаться от договора и потребовать возмещения причиненных убытков (ст. 15, п. 3 ст. 450.1 ГК РФ, п. 89 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Важным результатом тенденции по снижению степени давления государства на участников предпринимательских отношений явилось создание иного механизма регулирования отношений, связанных с допуском предпринимателей к осуществлению строительства. Участие в СРО строителей для исполнителей подобных работ не является обязательным, но влияет на возможность привлечения их к выполнению работ на объектах капитального строительства. Наряду с этим на возможность подрядчиков осуществлять строительство на объектах капитального строительства оказывает влияние целый ряд других факторов: правовой статус заказчика, цена договора, организационно-правовая форма лица, осуществляющего строительство, доля участия публично-правовых образований в капитале юридического лица и др. (см. ст. 52 ГрК РФ). Так, согласно ч. 2 ст. 52 ГрК РФ работы на объектах капитального строительства по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию объекта капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами СРО строителей, если иное не установлено настоящей статьей. Иное правило установлено ч. 2.1. ст. 52 ГрК РФ: лица, не являющиеся членами СРО строителей, могут на объектах капитального строительства выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с названными выше заказчиками, но лишь при условии, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех миллионов рублей.
Важно учитывать, что членство в СРО строителей не является обязательным и еще в ряде случаев, предусмотренных ст. 52 ГрК РФ. Так, подобное членство не требуется государственным и муниципальным унитарным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям в случае заключения ими договоров строительного подряда с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, осуществляющими нормативно-правовое регулирование в соответствующей области, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, в ведении которых находятся такие предприятия, учреждения (ч. 2.2 ст. 52 ГрК РФ).
Таким образом, несмотря на отсутствие в § 3 гл. 37 ГК РФ каких-либо особых предписаний о статусе подрядчика далеко не каждый субъект предпринимательской деятельности, осуществляющий строительные работы, вправе заключать договоры строительного подряда и выполнять работы на объектах капитального строительства.
В строительстве широко применяется система генерального подряда, при которой функции генерального подрядчика принимает на себя одна организация, в частности организация общестроительного профиля. К выполнению же комплексов специальных работ (специальных строительных, работ по монтажу оборудования, по благоустройству территории и проч.) привлекаются один или несколько субподрядчиков в лице специализированных организаций. При возведении крупных и технически сложных объектов капитального строительства широко развита система генерального подряда в сочетании с прямыми договорами. В этом случае заказчик передает генеральному подрядчику не весь комплекс работ по объекту, а лишь часть из них. Оставшиеся работы выполняются другими исполнителями, с которыми заказчик непосредственно, но с согласия генерального подрядчика, заключает прямые договоры, не входящие в систему генерального подряда (п. 4 ст. 706 ГК РФ).
3. В определении договора предусмотрены основные взаимные обязанности сторон. Так, подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы. В § 3 гл. 37 ГК РФ отсутствуют нормы, непосредственно определяющие понятие "строительные работы". Это понятие - собирательное. В силу п. 2 комментируемой статьи о видах работ, для выполнения которых заключается рассматриваемый договор, строительной считается работа, связанная с осуществлением строительства или реконструкции предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также работа, направленная на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ (см. далее комментарий к п. 2 ст. 740 ГК РФ).
В силу п. 1 комментируемой статьи подрядчик должен выполнить работы по заданию заказчика, которое содержится не только в тексте договора в виде условия о предмете, но главным образом в технической документации к договору. Состав и содержание технической документации зависят от территориальной зоны (жилая, общественно-деловая, производственная, зона особо охраняемых территорий и т.д.), от вида строительства (строительство объектов промышленного назначения, объектов жилищно-гражданского назначения и т.п.), сложности объекта строительства и пр.
Поскольку работы выполняются по заданию заказчика, задание подрядчику должен дать заказчик. Вместе с тем распространены случаи, когда заказчик обращается к подрядчику как к профессиональному исполнителю с просьбой о подготовке технической документации, характеризующей задание. Независимо от того, кто - заказчик или подрядчик - готовит техническую документацию, задание подлежит согласованию сторонами. Задание, одобренное (принятое) заказчиком, передается подрядчику для исполнения. Вместе с тем предмет договора может быть установлен иным образом (например, путем ознакомления с типовым образцом). Следовательно, отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для утверждения о недостижении соглашения по предмету договора и для признания договора незаключенным.
4. Пункт 1 ст. 740 ГК РФ предусматривает три обязанности заказчика: создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Обязанность заказчика по созданию подрядчику необходимых условий состоит в том, что заказчик должен совершить встречные действия, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающие из обычаев или существа обязательства, являющиеся необходимой предпосылкой как для начала работ, так и для их качественного и своевременного ведения и завершения: своевременно предоставить земельный участок в том состоянии, какое необходимо для его использования в строительстве; передать в пользование здания и сооружения, нужные для обеспечения работ или относящиеся к фронту работ, передать в пользование складские помещения, общежития для работников подрядчика, обеспечить временную подводку сетей энергоснабжения, водоснабжения, паропровода, оказание транспортных и других услуг (п. 1, 2 ст. 747 ГК РФ). Иными словами, в силу п. 1 ст. 740 ГК РФ исполнение обязательства подрядчиком может быть обусловлено встречным исполнением заказчиком своих обязательств. Указанное правило является частным случаем правила ст. 328 ГК РФ о встречном исполнении обязательства, согласно п. 3 которого ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
Заказчик обязан принять результат выполненных согласно его заданию строительных работ. Об организации и приемке результата работ см. комментарий к ст. 753 ГК РФ.
5. Заказчик обязан оплатить результат принятых работ согласно обусловленной цене. Для договоров строительного подряда, заключаемых по свободному усмотрению сторон, определение условия договора о цене или способе ее определения осуществляется сторонами самостоятельно либо путем проведения конкурсов, аукционов, запроса котировок и пр. Цена договора может обосновываться и определяться, в частности, посредством применения одного или нескольких следующих методов: метода сопоставимых рыночных цен (анализа рынка), нормативного метода, тарифного метода, проектно-сметного метода, затратного метода. Ввиду большого объема и сложности строительных работ их цена зачастую определяется путем применения проектно-сметного метода и составления сметы.
Смета в строительном подряде представляет собой документ, определяющий с применением сметных нормативов и сметных цен стоимость количественных показателей расхода строительных ресурсов: затрат труда рабочих-строителей в человеко-часах, времени эксплуатации машин и механизмов в машино-часах, расхода материалов, изделий, конструкций в физических (натуральных) единицах измерения. Смета может составляться заказчиком или подрядчиком, но приобретает юридическую силу только после ее согласования сторонами. Сметная документация может состоять из локальных, объектных смет, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства и др..
Нередко в договоре строительного подряда субъектами экономической деятельности указывается, что цена строительных работ состоит из двух частей: базисной и переменной. Базисная часть определяется путем составления сметы, исходя из сметных цен и сметных нормативов, известных на конкретную дату (не обязательно на дату составления сметы), и выражается точной суммой. Переменная часть отражает изменение цен и выражается определенным индексом, применяемым для пересчета сметной стоимости строительства из базисного уровня цен в уровень цен, сложившийся ко времени расхода соответствующих строительных ресурсов. Согласно материалам одного из арбитражных дел в качестве такой переменной величины выступали текущие индексы стоимостных показателей, определяемые областным центром по ценообразованию (п. 6 Обзора Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51). Возникновение подобной практики было обусловлено отсутствием актуальных и достоверных сведений о ценах строительных ресурсов, необходимых для формирования системы ценообразования в строительстве.
В настоящее время положение дел в корне меняется. Существенным образом изменить подход в вопросе ценообразования в сфере строительства призвано Постановление Правительства РФ от 23.12.2016 N 1452 "О мониторинге цен строительных ресурсов", которым утверждены Правила мониторинга цен строительных ресурсов. Названным Постановлением определен порядок мониторинга цен строительных ресурсов, включая виды информации, необходимой для формирования сметных цен строительных ресурсов, порядок ее предоставления, а также порядок определения лиц, обязанных предоставлять указанную информацию. Учреждено Федеральное автономное учреждение "Главное управление государственной экспертизы" (ФАУ "Главгосэкспертиза России"), на которое возложено выполнение работ по мониторингу цен строительных ресурсов. Сформирована Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС). Учреждением, обеспечивающим создание и эксплуатацию федеральной государственной информационной системы ценообразования в строительстве также является ФАУ "Главгосэкспертиза России". Целью создания ФГИС ЦС является информационная поддержка процесса и порядка определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства, финансируемых с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований составляет более 50 процентов, и др. В соответствии с п. 18 Правил мониторинга цен строительных ресурсов юридические лица, включенные в перечень лиц, обязанных предоставлять информацию, необходимую для формирования сметных цен строительных ресурсов, должны ежеквартально предоставлять актуальные и достоверные сведения в ФГИС ЦС. Задаче изменения подхода к ценообразованию в сфере строительства служит и Методика расчета индексов изменения сметной стоимости строительства, применяемая для пересчета сметной стоимости строительства из базисного уровня цен в уровень цен, сложившийся ко времени составления сметной документации.
Отсутствие в договоре указания о цене не является безусловным основанием для признания договора строительного подряда незаключенным, поскольку цена не является существенным условием договора строительного подряда. На основании п. 1 ст. 709 и п. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Вместе с тем, по смыслу, придаваемому подобной норме правоприменительной практикой, существенными являются "...все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение... даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой... Если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке ее определения не может быть восполнено по правилу п. 3 ст. 424 ГК РФ и договор не считается заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны".
6. Форма договора строительного подряда подчиняется общим правилам о форме договора и форме сделки (ст. ст. 161, 434 ГК РФ) и, учитывая субъектный состав, характер работ и цену договора, должна быть письменной.
Порядок заключения договора строительного подряда регламентируется общими положениями ГК РФ для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляется сторонами самостоятельно либо путем проведения конкурсов, аукционов и пр. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора строительного подряда. Вместе с тем, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору или иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ). В силу этого, если работы полностью или частично выполнены до согласования всех существенных условий договора строительного подряда, но впоследствии сданы подрядчиком и приняты заказчиком, либо подрядчик иным образом подтвердил действие договора, то подрядчик не вправе требовать признания этого договора незаключенным. В подобных ситуациях к отношениям сторон подлежат применению правила о подряде. С указанным положением закона согласуется и разъяснение Пленума Верховного Суда РФ, согласно позиции которого при наличии спора о заключенности договора, суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности договора, оценивая обстоятельства дела в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, учитывая установленную в п. 5 ст. 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских отношений (п. п. 6 и 44 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49).
Данную точку зрения суды разделяли и ранее. Так, согласно материалам одного из арбитражных дел стороны вели переговоры о производстве работ и об их стоимости. При этом истец предоставил ответчику доступ на свой земельный участок для строительства. Фактически работы были выполнены до достижения соглашения по существенным условиям. Истец принял и оплатил их по цене, предложенной ответчиком. Впоследствии выяснилось, что работы выполнены некачественно. Истец заявил требование о безвозмездном устранении недостатков работ. Суд первой инстанции в иске отказал, мотивируя решение тем, что между сторонами отсутствовал договор подряда и, следовательно, требование о безвозмездном устранении недостатков работ, основанное на п. 1 ст. 723 ГК РФ, не может быть удовлетворено. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил, исходя из следующего: если работы выполнены до согласования всех существенных условий договора подряда, но впоследствии сданы подрядчиком и приняты заказчиком, то к отношениям сторон подлежат применению правила о подряде.
7. Пункт 2 комментируемой статьи в абз. 1 прежде всего определяет особую область (сферу) применения договора строительного подряда, являющуюся одной из основных отличительных черт договора строительного подряда как разновидности договора подряда. Сфера применения договора строительного подряда - строительство или реконструкция здания, сооружения или иного объекта. Рассматриваемый договор может быть заключен также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных, но неразрывно связанных со строящимся объектом работ (на прокладку кабелей, выполнение отделочных работ и пр.).
Определяя сферу применения договора строительного подряда, норма п. 2 в то же время дополняет характеристику предмета договора строительного подряда, содержащуюся в п. 1 комментируемой статьи. Из правил названных пунктов следует, что предметом договора строительного подряда является выполнение строительных работ и их особый результат в виде построенного или реконструированного предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных работ, но связанных со строящимся объектом. Если же монтажные, пусконаладочные и т.п. работы и их результат не связаны со строящимся объектом, к примеру, работы по монтажу энергетического оборудования на функционирующем объекте электроэнергетики, то они составляют предмет договора подряда, отношения из которого регулируется § 1 гл. 37 ГК РФ. Установление подобного правила означает, что в отношении одних и тех же по характеру работ может применяться различный правовой режим.
Наряду с определением сферы применения договора строительного подряда в абз. 1 п. 2 настоящей статьи устанавливается и сфера действия правил о договоре строительного подряда. В норме абз. 1 п. 2 указано диспозитивное правило, согласно которому по правилам о договоре строительного подряда могут выполняться работы по капитальному ремонту зданий и сооружений. Однако стороны могут и исключить полностью или в части применение норм о строительном подряде при прямом указании об этом в договоре. Установление подобного положения не следует толковать так, будто договоры на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений по своей природе отнесены Кодексом к числу договоров строительного подряда. Капитальный ремонт зданий и сооружений в отличие от их строительства не создает новых объектов. Он производится в целях восстановления отдельных элементов зданий и сооружений. Выполнение подобных работ (как и работ по текущему ремонту) представляет собой возмездное оказание услуг (см. комментарий к гл. 39 ГК РФ).
Затем, по смыслу абз. 1 п. 2 ст. 740 ГК РФ, определяющего особую область применения договора строительного подряда, результатом завершения всех строительных работ на объекте является создание либо реконструкция объекта недвижимого имущества (здания, сооружения или иного объекта). В силу сказанного договор, результатом исполнения которого является создание либо монтаж движимых вещей, не может квалифицироваться как договор строительного подряда. Так, по одному из арбитражных дел суд первой инстанции договор об изготовлении и монтаже наружных рекламных конструкций (арки, сити-монитора, крышной вывески, рекламных панелей и пр.) квалифицировал как договор строительного подряда. При рассмотрении дела апелляционным судом возник вопрос о природе заключенного договора. Апелляционный суд признал квалификацию ошибочной, а спорное соглашение подлежащим квалификации как договор подряда, отношения на основании которого регулируются § 1 гл. 37 ГК РФ. Доказательством заключения договора иного вида послужило то, что результатом его исполнения явилось создание и монтаж движимых вещей, его предметом не являлось ни создание объекта недвижимого имущества, ни реконструкция указанного объекта, как на то указывает п. 2 ст. 740 ГК РФ.
Однако наличие у результата исполнения подрядных работ статуса недвижимого имущества не служит бесспорным доказательством признания соглашения о подряде договором строительного подряда и применения к отношениям сторон норм о договоре строительного подряда. Как следует из ст. 130 ГК РФ и как разъяснено в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит решение, учитывая какого рода недвижимая вещь является результатом исполнения договора подряда: является ли она недвижимой в силу своих природных свойств либо в силу указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. Если результат исполнения договора - вещь, являющаяся недвижимой в силу прямого указания закона, то правоприменительная практика идет по пути отказа в признании соглашения договором строительного подряда. Так, согласно материалам одному из судебных дел подрядчик обязался по заданию заказчика осуществить капитально-восстановительный ремонт морского буксира (недвижимость в силу указания закона), произвести переоборудование и дооборудование судна и пр. Суд первой инстанции к отношениям сторон по договору применил правила о договоре строительного подряда. Суд кассационной инстанции, оценивая природу данного договора и определяя характер правового регулирования отношений сторон, указал, что объекты строительства, реконструкции и капитального ремонта по смыслу ст. 740 ГК РФ должны быть неразрывно связаны с землей. Это и послужило основанием для вывода суда о том, что наличие у морских судов статуса недвижимого имущества не в силу своих природных свойств, а в силу указания закона, не дает оснований для применения к подрядным договорам по капитальному ремонту судов норм о строительном подряде. С указанным выводом согласуется позиция Арбитражного суда Дальневосточного округа о применении к подрядным договорам по капитальному ремонту морского судна норм § 1 гл. 37 ГК РФ о цене работы и порядке ее оплаты, о приемке заказчиком выполненной работы, выраженная в Постановлении от 23.01.2019 N Ф03-5770/2018.
8. Согласно абз. 2 п. 2 комментируемой статьи в договор о выполнении строительных работ может быть включено условие, согласно которому подрядчик берет на себя обязанность в течение определенного срока обеспечить эксплуатацию объекта после подписания акта о приемке и сдаче результата выполненных работ. Имеется в виду заключение широко используемых в практике строительства договоров "под готовую продукцию", "под реализацию готовой продукции", "продукция на руки" и т.п. По такому договору подрядчик принимает на себя обязанности, связанные с обеспечением пуска объекта в эксплуатацию, достижением указанных в технической документации показателей объекта строительства, в т.ч. таких как его производственная мощность; с организацией производства готовой продукции, профессиональной подготовкой персонала заказчика и проч. Во исполнение подобных обязанностей подрядчик осуществляет с учетом проектных условий техническое обслуживание объекта (здания, сооружения, технологического комплекса, оборудования и т.п.), передает персоналу заказчика технические и управленческие навыки и знания, необходимые для успешной эксплуатации объекта персоналом заказчика, и проч. Подобный договор по своей природе относится к смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), поскольку содержит элементы не только договора строительного подряда, но и других договоров, в частности договора на оказание возмездных услуг.
Нередко такие соглашения представляют собой разновидность договоров о сооружении объекта "под ключ", предмет которых - и проектирование, и строительство, и ввод в эксплуатацию конкретного объекта капитального строительства (то есть при этом заключается один контракт на выполнение всех основных этапов возведения до момента передачи заказчику). По такому договору подрядчик принимает на себя обязанность своими силами и средствами, из своих материалов построить по заданию заказчика объект, который передается заказчику в готовом виде, в состоянии, пригодном к немедленной эксплуатации согласно требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров.
9. В п. 3 комментируемой статьи отражено соотношение специальных правил, посвященных правам заказчика-гражданина по двум видам договора подряда: договору строительного подряда и договору бытового подряда.
Если заказчиком по договору строительного подряда выступает гражданин, а работы выполняются для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина (при строительстве гаража, дачного дома, жилого дома и проч.), нормы параграфа о бытовом подряде, посвященные правам заказчика, вытесняют правила о правах заказчика, включенные в параграф о строительном подряде. Установление правила о приоритете норм о правах заказчика по договору бытового подряда для случаев выполнения работы для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина призвано обеспечить в необходимых пределах единство правового регулирования статуса заказчика-гражданина в указанных видах договора подряда.
Названная выше иерархия норм означает также, что такой гражданин пользуется правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей.
Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.