1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Комментарии к статье 681 ГК РФ часть 2:
1, 2. Комментируемая статья посвящена распределению обязанностей сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения, который подразделяется на текущий и капитальный.
Согласно п. 2.3.7 ГОСТ 18322-2016 "Межгосударственный стандарт. Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения" (введен в действие Приказом Росстандарта 28.03.2017 N 186-ст) капитальный ремонт - это плановый ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному ресурса объекта с заменой или восстановлением любых его частей, включая базовые.
А в п. 2.3.9 указанного ГОСТа сказано, что текущий ремонт - это плановый ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности объекта и состоящий в замене и/или восстановлении отдельных легкодоступных его частей.
По общему правилу текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, тогда как капитальный ремонт - наймодателя. Однако это правило носит диспозитивный характер и в конкретном договоре найма жилого помещения может быть предусмотрено иное.
3. Определение переоборудования жилого дома, о котором идет речь в п. 3 комментируемой статьи, на уровне закона отсутствует, однако оно есть в подзаконных актах. Так, согласно Типовым рекомендациям по проектированию, строительству, реконструкции и капитальному ремонту зданий и сооружений Федеральной налоговой службы, ее территориальных органов и организаций, находящихся в ведении ФНС России (утв. Приказом ФНС России от 09.04.2012 N ММВ-7-10/230@), переоборудование помещений - проведение строительных работ в отдельных помещениях здания при изменении его функционального назначения, без нарушения несущей способности капитальных конструкций, предусматривающих один из следующих видов работ (или их комплекс):
- замену (частичную или полную) ненесущих перегородок;
- пробитие проемов;
- замену технологического, инженерного и сантехнического оборудования помещения (не влекущую переоборудование по всему зданию);
- перепланировку чердачного помещения для функционального использования без изменения технических показателей объекта, конструктивных элементов кровли и перекрытия над верхним этажом (устройство мансард оформляется в порядке, установленном для реконструкции объектов).
В то же время в ст. 25 ЖК даются определения переустройства и перепланировки, которые, по сути, охватываются понятием переоборудования.
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, в качестве синонима переустройства использован термин "переоборудование жилых помещений". Оно может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
В п. 3 комментируемой статьи содержится запрет на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя.
Вопрос о том, какое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, законодательно не решен. Представляется, что речь идет о таком последствии переоборудования, когда наниматель лишается каких-либо привычных благ в результате использования жилого помещения для проживания.
Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.