1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Комментарии к статье 617 ГК РФ часть 2:
1. Как следует из комментируемой статьи, договор аренды является обременением арендованного имущества, поэтому в случае отчуждения такого имущества и перехода права собственности, а также перехода таких производных от права собственности вещных прав, как право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество к другому лицу, права и обязанности сторон по договору аренды сохраняются.
Право хозяйственного ведения - один из видов вещных прав лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК РФ). Право хозяйственного ведения, наряду с правом оперативного управления, предназначено для осуществления управления имуществом без передачи создаваемым юридическим лицам права собственности на соответствующее имущество.
Субъекты права хозяйственного ведения - государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (Российская Федерация или ее субъект) или муниципальное образование.
В отношении имущества, переданного в хозяйственное ведение, собственник вправе: определять предмет и цели его деятельности, решать вопросы создания предприятия, вопросы, связанные с реорганизацией и ликвидацией, назначения руководителя предприятия, осуществления контроля за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Кроме того, собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении.
Под правом оперативного управления понимается право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом в соответствии с целями его деятельности, заданием собственника и назначением имущества. Субъектами данного права являются казенные предприятия и учреждения, объектами - имущество, закрепленное собственником за казенными предприятиями и учреждениями, а также имущество, приобретенное в процессе производственной деятельности.
По объему правомочий право оперативного управления уже, чем право хозяйственного ведения. Так, свои правомочия казенные предприятия и учреждения осуществляют в пределах, установленных законом и собственником. В частности, казенные предприятия вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества, однако казенное предприятие по общему правилу вправе самостоятельно реализовать производимую им продукцию. Что касается учреждений, то они не наделены правом отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Однако, если учреждению предоставлено право заниматься предпринимательской деятельностью, оно вправе свободно распоряжаться полученными доходами, а также имуществом, приобретенным на эти доходы.
Право пожизненного наследуемого владения представляет собой особое вещное право граждан владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке и с определенной хозяйственной или потребительской целью.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Следует отметить, что предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения с 1 марта 2015 г., когда была отменена ст. 21 ЗК РФ, не допускается. Однако на ранее выданные земельные участки это право сохраняется.
Как и любое другое право на земельный участок, право пожизненного наследуемого владения подлежит обязательной государственной регистрации и признается существующим с момента внесения в Единый государственный реестр прав.
Для права пожизненного наследуемого владения характерен особый субъектный состав. Его субъектами могут быть только граждане, что вытекает из природы этого права: переход его может быть осуществлен только после смерти гражданина. Согласно ст. 267 ГК распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству. Такой участок нельзя отчуждать, сдавать в аренду и т.п. В случае смерти гражданина-правообладателя право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях.
По вопросу сохранения в силе незарегистрированного договора аренды после перехода права собственности на арендуемое имущество см. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165.
Так, согласно п. 4 указанного Информационного письма "государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано".
В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" было отмечено, что "в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ".
2. Право аренды на недвижимое имущество входит в состав наследства, поэтому в случае смерти арендатора его права и обязанности по договору аренды по общему правилу переходят к наследнику, однако законом или договором может быть предусмотрено иное. Таким образом, стороны при заключении договора аренды могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.
Согласно ч. 2 п. 2 комментируемой статьи в тех случаях, когда заключение договора аренды было обусловлено личными качествами умершего арендатора, арендодатель имеет право отказать его наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.
Законодатель не уточняет, что имеется в виду под личными качествами (оценочное понятие). Однако в случае возникновения спора в связи с отказом арендодателя продолжать арендные отношения с наследником арендатора он должен доказать, что именно личные качества арендатора изначально обусловили заключение договора. Например, арендодателю было известно о четком выполнении арендатором своих предыдущих договорных обязательств.
В п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 было отмечено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.