1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Комментарии к статье 674 ГК РФ часть 2:
1. В п. 1 комментируемой статьи установлено, что для договора найма жилого помещения законом установлена обязательная письменная форма. При этом не уточняется, какая именно разновидность письменной формы будет применяться, однако представляется, что речь может идти только о едином документе, подписанном обеими сторонами.
2. В 2014 г. Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ в раздел ГК РФ, посвященный договору найма жилого помещения, была дополнительно внесена норма, вводящая процедуру обязательной государственной регистрации определенных отношений, связанных с наймом жилых помещений, в порядке, установленном Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Под законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в настоящее время понимается Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О государственной регистрации недвижимости".
Действующим гражданским законодательством не установлено, что договор найма жилого помещения сам по себе подлежит государственной регистрации. Вместе с тем в силу самой сущности данного договора в результате его заключения возникает определенное ограничение права на объект договора, то есть жилое помещение. Это ограничение распространяется и на новых собственников объекта договора в случае его отчуждения. Поэтому согласно п. 2 ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В частности, ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора коммерческого найма, заключенного на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее одного года, согласно указанной статье осуществляется на основании заявления сторон договора.
Из этого следует, что договор найма жилого помещения в таких случаях следует сдать в Росреестр для государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение. Эта норма введена в Гражданский кодекс с 22 июля 2014 г. До этой даты договоры найма жилого помещения на государственную регистрацию в качестве ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение не подавались.
Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.