1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Утратил силу. - Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ.
Комментарии к статье 558 ГК РФ часть 2:
1. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В связи с этим в п. 1 комментируемой статьи установлено, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Несоблюдение этой нормы приводит к тому, что договор считается незаключенным.
Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). На практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты, поскольку новый собственник не ожидал этого. Чтобы избежать подобных ситуаций, законодательно была установлена необходимость информирования покупателя о таких лицах с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о том, что не только переход права, но и сам договор купли-продажи жилого помещения требует государственной регистрации.
Однако следует учитывать, что согласно п. 8 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Таким образом, договор купли-продажи жилого помещения, заключенный после даты вступления в силу указанного Закона - 01.03.2013, не требует государственной регистрации как сделка, но переход права собственности должен быть зарегистрирован.
3. Пункт 3 комментируемой статьи введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ. В нем впервые в ГК упоминается жилье экономического класса.
Согласно п. 1 Приказа Минстроя России от 14.11.2016 N 800/пр "Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса" к жилью экономического класса могут быть отнесены следующие жилые помещения:
1) отдельно стоящий жилой дом площадью не более 200 квадратных метров с количеством этажей не более чем три, расположенный на земельном участке площадью не более 1 500 квадратных метров, предназначенный для проживания одной семьи;
2) блок площадью не более 200 квадратных метров, входящий в состав нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке площадью не более 400 квадратных метров и имеет выход на территорию общего пользования;
3) квартира в деревянном, кирпичном, крупнопанельном или крупноблочном многоквартирном доме площадью не менее 20 и не более 150 квадратных метров, которая обеспечена инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).
По мнению законодателя, существуют определенные особенности совершения сделок купли и продажи таких жилых помещений, установленные уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, которые должны быть отражены в специальном законе, однако до настоящего времени такой закон не был принят.
Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.