ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 29 июля 2024 г. N 301-ЭС24-11893
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу публичного акционерного общества "ГАЗ" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.09.2023, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2023 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.04.2024 по делу N А43-19689/2019,
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее - Теруправление, МТУ Росимущества) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к публичному акционерному обществу "ГАЗ" (далее - ПАО "ГАЗ", Общество), акционерному обществу "Контрактная сборка" (далее - АО "Контрактная сборка"), обществу с ограниченной ответственностью "Нижегородская электросетевая компания" (далее - ООО "НЭК") о понуждении заключить дополнительное соглашение от 27.11.2018 об установлении арендной платы с 01.01.2019 к дополнительному соглашению N 0648/18 от 25.05.2012 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.12.2001 N 03734/04.
Иск предъявлен на основании статей 421, 422, 424, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 2 и 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила N 582) и мотивирован необходимостью приведения договора аренды в соответствие с действующим законодательством (в части регулируемой арендной платы).
Общество обратилось в суд со встречным иском к Теруправлению об установлении арендной платы к дополнительному соглашению N 0648/18 от 25.05.2012 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 03.12.2001 N 03734/04, в редакции дополнительного соглашения, предложенной Обществом.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Прогресс" (далее - ООО "ОК "Прогресс").
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 26.09.2023, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2023 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.04.2024, удовлетворил требование частично: урегулировал разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения к дополнительному соглашению от 25.05.2012 N 0648/18 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.12.2001 N 03734/04.
Установил годовую арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 52:18:0040227:171 в следующем размере:
- с 01.01.2019 по 23.08.2020 - 655 670 рублей 68 копеек на основании пункта 6 Правил N 582;
- с 24.08.2020 по 31.12.2020 - 75 000 рублей на основании подпункта "г" пункта 3 Правил N 582, так как участок был ограничен в обороте;
- с 01.01.2021 по 26.02.2022 - 138 984 рубля 60 копеек на основании подпункта "г" пункта 3 Правил N 582, так как участок был ограничен в обороте;
- с 27.02.2022 - 655 670 рублей 68 копеек на основании пункта 6 Правил N 582.
C ПАО "ГАЗ" в пользу Теруправления взыскано 20 000 рублей расходов на оплату судебной экспертизы, в доход федерального бюджета - 6000 рублей государственной пошлины.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что применение пункта 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 является обоснованным, так как в силу изменений статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации с указанной даты земельный участок перестал являться ограниченным в обороте.
Однако, сделав верный вывод о применимом способе расчета арендной платы, суд принял ошибочное решение о возможности определения ее размера с 27.02.2022 не на основании величины рыночной стоимости права аренды по состоянию на эту дату, а на основании результата судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела.
Тем самым, суд принял решение о размере арендной платы с 27.02.2022:
- в нарушение пункта 6 Правил, так как размер арендной платы определен способом его расчета от рыночной стоимости права аренды на требуемую дату - 27.02.2022;
- неправомерно применил пункт 10 Правил к отношениям между истцами (арендаторами) и ответчиком (арендодателем) с 27.02.2022.
Вместе с тем очевидно, что если в период с 24.08.2020 по 26.02.2022 отношения между сторонами в части способа расчета размера арендной платы регулировались подпунктом "г" пункта 3 Правил (1,5% от кадастровой стоимости земельного участка), которые, в свою очередь, прекратили ранее действовавшие по 23.08.2020 включительно отношения между сторонами со способом расчета размера арендной платы по пункту 6 Правил (от рыночной стоимости), то оснований для применения пункта 10 Правил не имеется, как и для вывода о том, что на 27.02.2022 возобновили действие прекратившиеся 24.08.2020 отношения.
Суд ошибочно применил к возникшим 27.02.2022 отношениям по использованию земельного участка, при которых арендная плата должна определяться от рыночной стоимости права аренды, отчет об определении рыночной стоимости права аренды, относящийся к другому периоду пользования, начавшемуся 01.01.2019 и закончившемуся 23.08.2022.
Одновременно суд отклонил размер арендной платы, определенной ответчиком по установленному пункту 6 Правил способу расчета арендной платы на основании оценки независимого оценщика, проведенной на 27.02.2022.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 N 191 вынесены изменения в Правила (вступили в силу с 21.02.2023), которыми пункты 6 и 10 Правил признаны утратившими силу.
При этом в соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации N 191 арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до дня вступления в силу изменений, утвержденных настоящим Постановлением, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления. Соответственно, если по состоянию на 21.02.2023 арендная плата, подлежащая расчету способом от рыночной стоимости (пункт 6 Правил в редакции Постановления до 21.02.2023), не была арендодателем рассчитана указанным способом, то с 21.02.2023 арендная плата по спорному участку рассчитывается в соответствии с подпунктом "е" пункта 3 Правил N 582, то есть в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка.
Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С 27.02.2022 арендная плата по договору подлежала определению в соответствии с пунктом 6 Правил, то есть способом ее расчета от рыночной стоимости права аренды, однако по состоянию на 21.02.2023 истец не произвел оценку и не рассчитал указанным в пункте 6 Правил способом, вследствие чего арендная плата с 21.02.2923 должна определяться на основании подпункта "е" пункта 3 Правил N 582, то есть в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, администрация города Нижнего Новгорода (арендодатель) и ОАО "ГАЗ" (в настоящее время - Общество, арендатор) заключили договор от 03.12.2001 N 03734/04 аренды земельного участка площадью 3 198 390 квадратных метров, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, проспект Ленина, дом 88, сроком до 27.05.2043 под производство автомобилей.
Дополнительным соглашением от 25.05.2012 N 0648/18 изменен предмет договора аренды, им стал земельный участок площадью 3 198 390 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0040227:171, находящийся в федеральной собственности; права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к Теруправлению; арендная плата установлена в размере 71 847 рублей 84 копеек в год (в соответствии с дополнительным соглашением от 29.12.2012).
Теруправление направило Обществу проект дополнительного соглашения от 27.11.2018 к договору аренды об увеличении годовой арендной платы, в соответствии с которым ее размер, определенный на основании отчета об оценке от 20.08.2018 N 18/060/46, подготовленного ООО "ОК "Прогресс", составил 668 002 рубля.
Отказ Общества от подписания дополнительного соглашения послужил основанием для обращения Теруправления в Арбитражный суд Нижегородской области с иском.
ПАО "ГАЗ" во встречном иске просило урегулировать разногласия путем заключения дополнительного соглашения в редакции Общества.
При рассмотрении спора суды исходили из следующего.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статьи 421 (пункт 1), 424 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 и подпункта 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации определены в Правилах N 582.
В соответствии с пунктом 2 Правил N 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;
г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 6 Правил N 582 в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 данных Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.
Общество использует земельный участок под размещение объектов недвижимости для производства автомобилей.
Истцом представлен отчет, подготовленный ООО "ОК "Прогресс", об оценке рыночной стоимости права пользования земельного участка.
Оценив указанный отчет, суд первой инстанции пришел к выводу, что порядок определения размера арендной платы противоречит пункту 6 Правил N 582.
В ходе рассмотрения спора суд первой инстанции удовлетворил ходатайство Теруправления и назначил судебную экспертизу с целью определения стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040227:171, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка (с 03.12.2001 по 27.05.2043) по состоянию на 20.08.2018.
Согласно выводу эксперта, сделанному в заключении от 15.04.2022 N 066/2022, рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 3 198 390 квадратных метров, кадастровый номер 52:18:0040227:171 в расчете за год, по состоянию на 20.08.2018 составляет 655 670 рублей 68 копеек; рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 3 198 390 квадратных метров кадастровый номер 52:18:0040227:171 в расчете за весь срок аренды земельного участка с 03.12.2001 по 27.05.2043 по состоянию на 20.08.2018 составляет 27 210 333 рубля.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, руководствуясь указанными выше правовыми нормами, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что исковое требование подлежит удовлетворению путем урегулирования разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к дополнительному соглашению от 25.05.2012 N 0648/18 к договору аренды земельного участка и установления годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером с 52:18:0040227:171 в размере:
- с 01.01.2019 по 23.08.2020 - 655 670 рублей 68 копеек; - с 24.08.2020 по 31.12.2020 - 75 000 рублей; - с 01.01.2021 по 26.02.2022 - 138 984 рубля 60 копеек; - с 27.02.2022 - 655 670 рублей 68 копеек.
Уменьшение размера арендной платы в период с 24.08.2020 по 27.02.2022 связано с тем, что в указанный период участок был ограничен в обороте, и сторонами не оспаривается.
В связи с внесением Федеральным законом от 16.02.2022 N 9-ФЗ изменений в статью 27 Земельного кодекса с 27.02.2022, расположение земельного участка в границах второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения перестало являться основанием для признания земельного участка ограниченным обороте.
После снятия ограничений на оставшийся пятилетний период начисление арендной платы правомерно произведено судами в ранее установленном размере.
Позиция Общества о том, что суды при определении размера арендной платы с 27.02.2022 неверно руководствовались пунктами 6, 10 Правил N 582 признана необоснованной.
Согласно пункту 10 Правил N 582 (в редакции, действующей до 10.02.2023) при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, до дня вступления в силу Изменений, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 N 191 (до 21.02.2023), подлежит перерасчету по истечении пяти лет со дня ее установления.
На основании изложенного суды правомерно установили размер арендной платы с 27.02.2022 в сумме 655 670 рублей 68 копеек в год, исходя из отчета об оценке от 15.04.2022 N 066/2022, выполненного ООО "Инвестконсалтинг", по состоянию на 20.08.2018.
Арендодатель с 2012 года реализовал право на последующее изменение размера арендной платы с 01.01.2019, которая устанавливается на срок не менее пяти лет, в связи с чем суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для ее пересмотра с 27.02.2022.
На момент разрешения спора оснований для установления иного размера рыночной стоимости арендной платы не имелось, равно как и не имелось оснований для ее расчета в соответствии с подпунктом "е" пункта 3 Правил N 582 (введенным постановлением от 10.02.2023 N 191), поскольку не истек пятилетний срок, предусмотренный пунктом 10 Правил 582 и пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 N 191.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
Отказать в передаче кассационной жалобы публичного акционерного общества "ГАЗ" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА
------------------------------------------------------------------