ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 22 ноября 2018 г. N 308-ЭС18-16134
Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Первое Домоуправление" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.06.2018 по делу N А63-4736/2017 Арбитражного суда Ставропольского края
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Первое Домоуправление" (Ставропольский край, г. Кисловодск) к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (Ставропольский край, г. Кисловодск), администрации города-курорта Кисловодска (Ставропольский край, г. Кисловодск) о признании незаконным отказа, обязании,
общество с ограниченной ответственностью "Первое Домоуправление" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее - комитет), администрации города-курорта Кисловодска (далее - администрация) о признании незаконным отказа комитета, выраженного в письме от 10.04.2017 N 01-15/1225, возложении на комитет и администрацию обязанности предоставить обществу преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества (нежилое помещение (литера Н) общей площадью 50,9 кв. м, кадастровый номер 26:34:010112:121, расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Московская, 17) по цене, равной их рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а именно:
1) в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.12.2017 требования общества удовлетворены.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.06.2018 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит отменить судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При изучении по материалам истребованного дела доводов кассационной жалобы, а также принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о наличии оснований для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.
Из обжалуемых актов следует, что общество на основании договоров аренды от 02.05.2007 N 62, от 09.01.2008 N 46, от 11.01.2009 N 53 и от 30.06.2010, заключенных с комитетом (арендодатель) являлось арендатором спорного муниципального имущества.
Поскольку по истечении срока действия договора от 30.06.2010 комитетом требований о его расторжении и выселении не предъявлялось, общество продолжило пользоваться спорным имуществом.
Дополнительным соглашением от 15.01.2016 к договору от 30.06.2010, стороны установили ежегодную арендную плату.
Письмом от 16.09.2016 общество обратилось в комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ, в ответ на которое комитет письмом от 29.09.2016 сообщил о том, что имущество по адресу: г. Кисловодск, ул. Победы, 91 не включено в прогнозный план (Программу) приватизации на 2016 - 2018 гг., в связи с чем выполнить просьбу не представляется возможным.
В связи с тем, что письмо комитета от 29.09.2016 не содержало информации о принятом решении в отношении спорного помещения по адресу: г. Кисловодск, ул. Московская, д. 17 и не были указаны основания для отказа в приватизации спорного объекта, общество повторно 10.03.2017 обратилось в комитет с письмом, в котором просило сообщить о принятом решении в отношении указанного объекта по обращению от 16.09.2016.
Уведомлением от 02.02.2017 комитет сообщил о расторжении договора от 30.06.2010, срок которого истек, и предложил освободить муниципальные нежилые помещения.
Письмом от 10.04.2017 комитет указал об истечении срока договора аренды от 30.06.2010, направлении в его адрес претензии о расторжении договора и выселении из занимаемых помещений, а также о наличии задолженности по арендным платежам, нецелевом использовании, захламлении, невыполнении обязанности по проведению текущего ремонта.
Полагая, что комитет уклоняется от совершения действий по предоставлению преимущественного права выкупа муниципального имущества по заявлению от 16.09.2016 и необоснованно отказал в предоставлении преимущественного права письмом от 10.04.2017, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Разрешая спор, руководствуясь положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ, указав на факт возникновения между сторонами отношений на основании договоров аренды, заключенных 02.05.2007 и 09.01.2008, до введения в действие положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов, суд первой инстанции счел названную норму не подлежащей применению к спорным правоотношениям, в связи с чем признал договор аренды от 30.06.2010 действующим, возобновленным на неопределенный срок.
Таким образом, установив, что по состоянию на 01.07.2013 спорные помещения находились во владении и пользовании общества в соответствии с вышеуказанными договорами аренды, начиная с 2007 года, непрерывно в течение двух и более лет, общество относится к категории субъектов малого предпринимательства, при отсутствии доказательств наличия задолженности по арендной плате и обременения имущества правом хозяйственного ведения МУП "Домоуправление N 1", учитывая факт направления арендодателем уведомления о расторжении договора аренды после обращения общества с заявлением о предоставлении преимущественного права на выкуп, суд первой инстанции удовлетворил заявленные по настоящему делу требования.
Суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, не опровергая выводы суда первой инстанции о возобновлении договора аренды от 30.06.2010, на котором общество основывало свои требования, после 31.12.2010 на неопределенный срок, вместе с тем посчитал, что, в силу положений части 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ, предельный срок, на который договор аренды муниципального имущества мог быть заключен без проведения торгов - до 01.07.2015, который является пресекательным и возобновленный после 31.12.2010 договор от 30.06.2010 аренды нежилых помещений не мог действовать после указанной предельной даты.
Суды апелляционной и кассационной инстанций сочли, что общество, заключая договор аренды недвижимого муниципального имущества на срок менее одного года и фактически осуществляя право аренды непрерывно на протяжении почти десяти лет, при своем одобрении формального оформления условий договора о сроке аренды менее одного года и при отсутствии обращений о соответствующей государственной регистрации договора аренды, искусственно создало отсутствие обязательной государственной регистрации договора аренды в связи с существующими фактически арендными правоотношениями (на срок более года) для придания ему статуса заключенного договора.
Уважительных причин, препятствовавших обществу своевременно оформить и подписать всеми заинтересованными лицами договор аренды с условиями соответствующими намерению арендатора владеть недвижимым муниципальным имуществом на длительный срок, многократно превышающий один год, суды не установили, равно как и наличия каких-либо препятствий в совершении необходимых действий для осуществления государственной регистрации договора аренды.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции и поддержавший его выводы суд округа, не усмотрели оснований для выводов о злоупотреблении комитетом (администрацией) правом и совершении им недобросовестных действий по отношению к обществу в части его прав на приобретение спорного имущества в собственность.
Также суды учли наличие договора от 01.09.1999 о передаче спорного имущества МУП "Домоуправление N 1" в хозяйственное ведение, акт приема- передачи от 01.09.1999, придя к выводу о фактическом нахождении спорного имущества на праве хозяйственного ведения предприятия, в связи с чем сослались на наличие ограничений в части продажи имущества в собственность иного субъекта.
Учитывая изложенное, суды пришли к выводу об отсутствии у общества на момент обращения с заявлением действующего договора аренды и соблюдения последним всех установленных Законом N 159-ФЗ условий для возникновения преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, в связи с чем отказали в удовлетворении заявленных обществом требований.
Обращаясь с кассационной жалобой, общество выражает несогласие с указанными выводами судов апелляционной и кассационной инстанций, полагая, что они сделаны без учета того обстоятельства, что договор аренды от 30.06.2010 возобновился на неопределенный срок, в связи с чем применительно к статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть ограничен сроком, предусмотренным частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ.
При этом общество ссылается на разъяснения, данные в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым, при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.
Общество отмечает, что аналогичная правовая позиция сформулирована в абзаце 14 пункта 23 Обзора Судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017.
Таким образом, общество считает о наличии у него преимущественного права выкупа спорного помещения.
Также общество указывает на наличие судебных актов со схожими фактическими обстоятельствами по делам N А63-4618/2017 и N А63-4617/2017, которыми удовлетворены аналогичные требования общества, касающиеся нежилых помещений, расположенных по иному адресу, в связи с чем полагает, что судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций, принятые по настоящему делу, нарушают единообразие судебной практики.
Общество также приводит доводы о том, что договоры аренды от 02.05.2007, 11.01.2009, от 30.06.2010 заключены на срок менее года и не требовали государственной регистрации, которая, кроме того, не могла быть осуществлена по причине несовершения комитетом действий по государственной регистрации права муниципальной собственности на спорные помещения. Право муниципального образования зарегистрировано в реестре только 13.04.2016.
Также общество отмечает, что неоднократно, 26.11.2014, 06.04.2016 обращалось в муниципальный орган с заявлениями по вопросу приватизации спорных объектов, однако заинтересованные лица уклонялись от совершения действий по предоставлению преимущественного права выкупа муниципального имущества, тем самым воспрепятствуя обществу в реализации этого права.
По мнению общества, в материалах дела отсутствуют доказательства обременения имущества правом хозяйственного ведения МУП "Домоуправление N 1", поскольку государственная регистрация права хозяйственного ведения предприятия, как это предусмотрено положениями статей 131, 216 Гражданского кодекса Российской Федерации, не осуществлена.
Принимая во внимание вышесказанное, доводы кассационной жалобы общества о существенном нарушении судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Первое Домоуправление" передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 18 декабря 2018 года, 14 час. 00 мин. в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15 зал N 3048 (подъезд 5).
Российской Федерации
Е.Е.БОРИСОВА
------------------------------------------------------------------