ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 16 августа 2018 г. N 303-КГ18-7703
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Управления по вопросам строительства, транспорта, энергетики, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района (село Тиличики Олюторского района Камчатского края) на решение Арбитражного суда Камчатского края от 03.10.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2017 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.02.2018 по делу N А24-3366/17,
Управление по вопросам строительства, транспорта, энергетики, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее - Управление Росреестра), изложенного в уведомлении от 05.06.2017 N 41/001/010/201-973, об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "СК Босан" (далее - Общество).
Арбитражный суд Камчатского края решением от 03.10.2017, оставленным без изменения постановлениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2017 и Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.02.2018, отказал в удовлетворении заявления Управления.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Управление, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции или принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного им требования.
Дело 18.06.2018 истребовано из Арбитражного суда Камчатского края.
Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Управления вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) на основании протокола о проведения аукциона от 16.10.2014 N 02 заключили на 2 года договор от 27.10.2014 N 4 аренды земельного участка общей площадью 495 кв. м с кадастровым номером 82:03:000009:2137, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Камчатский край, Олюторский район, село Тиличики, Молодежная улица, для строительства двухэтажного многоквартирного жилого дома.
Общество получило разрешение от 29.04.2015 N 91503301-20 на строительство объекта капитального строительства "жилой 8-квартирный дом в селе Тиличики Олюторского района Камчатского края" сроком действия до 29.04.2017.
В последующем Управление (участник долевого строительства, заказчик) и Общество (застройщик, исполнитель) на основании протокола от 01.06.2015 N 0138300014815000014 о рассмотрении единственной заявки на участие в электронном аукционе заключили муниципальный контракт от 15.06.2015 N 01Д-15 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов с целью реализации муниципальной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения Олюторского муниципального района 2014 - 2018".
По условиям пунктов 1.1, 2, 2.1 муниципального контракта Общество обязалось в соответствии с техническим заданием своими силами и (или) с привлечением других лиц построитель (создать) объект недвижимости - многоквартирный дом на земельном участке с кадастровым номером 82:03:000009:2137 по адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Тиличики, Молодежная ул., после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не позднее 15.11.2015 передать Управлению по акту приема-передачи объекты долевого строительства (семь однокомнатных квартир), а Управление обязалось уплатить обусловленную контрактом цену и принять объекты долевого строительства.
Общество по условиям пункта 8.1 указанного контракта и в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" представило заказчику в обеспечение исполнения обязательств по контракту безотзывную банковскую гарантию акционерного общества "Коммерческий банк "Универсальные финансы" от 18.06.2015 N 286А/15 на сумму 4 844 013 руб. 16 коп.
Заказчик перечислил застройщику обусловленную контрактом денежную сумму.
После завершения строительства и получения от Администрации Олюторского муниципального района разрешения на ввод в эксплуатацию построенного жилого 8-квартирного дома застройщик передал Управлению (участнику долевого строительства) по актам приема-передачи от 14.12.2015 N 1 - 7 семь квартир в данном доме в состоянии, предусмотренном муниципальным контрактом, и оформил на них кадастровые паспорта.
Управление, получив квартиры, обратилось с заявлениями о регистрации на них права муниципальной собственности. Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права муниципальной собственности, сославшись на то, что в нарушение требований статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) не был зарегистрирован, а следовательно, является незаключенным государственный контракт от 01.06.2015, на основании которого в силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в спорный период (далее - Закон N 122-ФЗ), могла быть осуществлена государственная регистрация права муниципальной собственности на построенные объекты недвижимости.
В названных отказах Управление Росреестра также сообщило, что соответствии с пунктом 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; договором поручительства с банком за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
После отказа в регистрации застройщик - Общество обратилось к акционерному обществу "Солид Банк" и к страховому акционерному обществу "ВСК" с предложениями о заключении договора поручительства по муниципальному контракту от 01.06.2015 и договора страхования гражданской ответственности застройщика, но получило отказы в заключении данных договоров по причине того, что строительство многоквартирного дома завершено, квартиры переданы дольщику, а следовательно, не имеется оснований для обеспечения исполнения обязательства застройщика по передаче жилых помещений дольщику.
Управление 31.01.2017 обратилось с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (муниципального контракта от 01.06.2015), однако Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию муниципального контракта, а затем уведомлением от 05.06.2017 N 41/001/010/2017-973 на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) отказало в государственной регистрации по причине непредставления заявителем сведений о соблюдении требований пункта 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ, а именно: непредставлении договора поручительства банка или договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
Управление обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании указанного отказа незаконным, ссылаясь на то, что непредставление договора поручительства с банком или договора страхования не могло служить в данном случае основанием для отказа в государственной регистрации муниципального контракта, поскольку заключение договора поручительства или договора страхования необходимо в целях обеспечения исполнения обязательства застройщика по передаче дольщику жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, между тем застройщик добросовестно исполнил обязательства по контракту и передал квартиры дольщику (Управлению).
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 198, 200, 201 АПК РФ, части 1, 3 статьи 4, часть 2 статьи 12.1, статью 17 Закона N 214-ФЗ в редакции, действовавшей на дату вынесения оспариваемого отказа, часть 1, пункт 5 части 2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ в редакции, действовавшей на дату вынесения оспариваемого отказа, пришли к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным оспариваемого решения Управления Росреестра, которое правомерно отказало в государственной регистрации муниципального контракта ввиду непредставления застройщиком указанных в части 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ доказательств обеспечения исполнения им контракта (договора участия в долевом строительстве): договора страхования либо договора поручительства банка.
Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
В кассационной жалобе Управление просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на то, что суды неправильно применили нормы материального и процессуального права.
В числе прочих доводов Управление указывает на следующее.
Предусмотренное частью 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату вынесения оспариваемого отказа) правило, согласно которому обязательство по передаче жилого помещения - объекта долевого строительства участнику долевого строительства обеспечивается со стороны застройщика в обязательном порядке либо поручительством банка, либо страхованием ответственности застройщика, направлено на защиту в период строительства прав (в том числе денежных) участника долевого строительства, проинвестировавшего строительство жилого помещения, в случае неисполнения застройщиком обязательства по своевременной передаче такого объекта участнику строительства.
Поскольку муниципальный контракт от 01.06.2015 сторонами исполнен надлежащим образом, застройщик передал участнику долевого строительства указанные в контракте жилые помещения и участник долевого строительства не имеет претензий к застройщику, не требуется обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилых помещений участнику долевого строительства в виде поручительства банка или страхования гражданской ответственности, а следовательно, отсутствие у застройщика договора поручительства или договора страхования гражданской ответственности в данном случае не могло служить основанием для отказа в государственной регистрации муниципального контракта.
При таком положении является неверным вывод судов о том, что решение Управления Росреестра об отказе по формальным основаниям в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве является законным и не нарушает права Управления как участника долевого строительства.
Спорный многоквартирный дом построен с целью реализации муниципальной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения Олюторского муниципального района 2014 - 2018" для предоставления нуждающимся жителям села Тиличики Олюторского района Камчатского края, занятым в сфере образования и здравоохранения, в связи с острой необходимостью привлечения специалистов из других регионов.
Суды не учли, что ввиду отказа в государственной регистрации муниципального контракта и в государственной регистрации права муниципальной собственности из-за отсутствия регистрации муниципального контракта, Управление лишено возможности защитить нарушенное право, поскольку пыталось иными возможными способами оформить право муниципальной собственности на спорные квартиры, однако получало отказы со ссылкой на отсутствие государственной регистрации.
Приведенные в жалобе Управления доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
жалобу Управления по вопросам строительства, транспорта, энергетики, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 2 октября 2018 года на 11 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА
------------------------------------------------------------------