ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 15 марта 2024 г. N 308-ЭС21-14817
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГлавСтройПроект" на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.08.2023 по делу N А63-8173/2020 Арбитражного суда Ставропольского края,
ООО "ГлавСтройПроект" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Ставрополя (далее - администрация) и комитету финансов и бюджета администрации города Ставрополя (далее - комитет финансов) о взыскании 58 000 528 рублей 81 копейки убытков.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по управлению имуществом) и комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства).
Определением от 12.01.2021 суд первой инстанции утвердил заключенное обществом, администрацией и комитетом финансов мировое соглашение и прекратил производство по делу.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2021 определение суда от 12.01.2021 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд округа указал на то, что суд первой инстанции, утверждая мировое соглашение, не проверил его на соответствие закону, в том числе на предмет защиты прав и законных интересов других лиц, в том числе заявителя, имеющего право участвовать в аукционе на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012211:139, находящегося в муниципальной собственности.
При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования, просил взыскать с администрации и комитета финансов 106 751 966 рублей 58 копеек убытков (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Майдибор Надежда Петровна (далее - предприниматель) и муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования детей детская хореографическая школа г. Ставрополя (далее - учреждение).
Определением от 14.12.2021 в утверждении мирового соглашения отказано.
Решением от 09.12.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.04.2023, иск удовлетворен в части, с администрации в пользу общества взыскано 85 757 854 рубля 74 копейки убытков, причиненных фактическим изъятием земельного участка, в остальной части в иске отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.08.2023 решение от 09.12.2022 и апелляционное постановление от 03.04.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановление суда округа, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, установив, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:152, ранее предоставленный обществу для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями (разрешение на строительство от 20.04.2011 N 26309000-"00270-с"), с расположенным на нем объектом незавершенного строительства -многоквартирным жилым домом 14% готовности, фактически изъят администрацией для муниципальных нужд в условиях реконструкции учреждения при наличии на указанном земельном участке возведенного обществом на законных основаниях незавершенного строительством объекта -многоквартирного жилого дома 14% готовности, часть которого использована под строительство (реконструкцию) пристройки (концертного зала) к учреждению, находящегося на смежном земельном участке и организации прилегающего сквера с пешеходной зоной, в результате чего строительство многоквартирного жилого дома стало невозможным, при этом процедура такого изъятия уполномоченным органом не соблюдена, решение об изъятии не принято, какого-либо возмещения за изъятое имущество обществу не предоставлено, доказательств, свидетельствующих о том, что общество не осуществляло строительство многоквартирного жилого дома по своей вине, ответчиком не представлено, приняв во внимание, что до отмены определения суда от 12.01.2021 об утверждении мирового соглашения постановлением суда кассационной инстанцией от 04.06.2021 общество исполнило условия мирового соглашения и демонтировало объект незавершенного строительства, удовлетворили иск в части. При этом суды правильно применили статьи 11, 15, 196, 200, 235, 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 49, 56.6, 56.8, 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), разъяснения, изложенные в пунктах 11, 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О примени судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Суд кассационной инстанции, выйдя за пределы предоставленных полномочий, произвел переоценку доказательств, положенных судами в основу своих судебных актов, отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Само по себе наличие у общества ранее иного способа защиты в виде возможности с момента окончания срока аренды земельного участка обратиться в суд с иском о признании отказа незаконным и обязании администрацию предоставить земельный участок в аренду на новый срок для завершения строительства, не может являться основанием для отказа в иске о взыскании убытков.
Администрация, допуская размещение объекта недвижимости для муниципальных нужд, ранее предоставленном обществу, при этом не реализуя свое право на изъятии земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства в установленном порядке, инициируя на протяжении 8 лет различные необоснованные судебные разбирательства, направленные на недопущение строительства обществом на предоставленном ему земельном участке, сама действовала недобросовестно. Общество в результате таких действий, связанных с реализацией публичных нужд вопреки установленного порядка, фактически лишено своего имущества без равноценного предоставления.
В силу пунктов 1, 2, 4 статьи 281 Гражданского кодекса принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения, при определении размера которого в него включается рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка. При этом отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества (пункт 4 Обзора судебной практики по делам, связанных с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).
Придя к выводу, что общество, заключив мировое соглашение, в добровольном порядке согласилось на изъятие земельного участка, суд округа ничем не мотивировал, тогда как такой вывод не соответствует установленным по делу обстоятельствам, изъятие земельного участка произошло до заключения мирового соглашения, само мировое соглашение такого согласия общества не предусматривало.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов по материалам истребованного дела, оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, на основании постановлений администрации от 29.09.2005 N 3794 с учетом изменений, внесенных постановлением от 19.03.2006 N 1609, между комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и Антоненко В.В. (арендатор) заключен договор от 29.03.2006 N 5054 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:0152, площадью 1613 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34 "б", для проектирования и строительства торгового центра, сроком по 28.09.2008.
Государственная регистрация договора аренды произведена 31.01.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 26-26-12/023/2007-170.
19 января 2009 года за Антоненко В.В. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, торговый центр площадью 756 кв. м с кадастровым номером 26:12:011605:0152:34045/192:1000/А, литера А (далее - торговый центр), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34 "б", степенью готовности 6%.
Постановлением главы администрации г. Ставрополя от 05.06.2009 N 1844 изменен вид разрешенного использования земельного участка по ул. Пирогова, 34 "б" в квартале N 525 "на использование под многоэтажный жилой дом с встроенными помещениями". В соответствии с пунктом 2 названного постановления Антоненко В.В. разрешено проектирование многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ул. Пирогова, 34 "б".
На основании постановления от 05.06.2009 N 1844 комитетом по управлению имуществом с Антоненко В.В. заключено дополнительное соглашение, по условиям которого договор от 29.03.2006 N 5054 изложен в новой редакции, согласно которой целевым назначением земельного участка указано "под многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями".
В 2008 году подготовлен рабочий проект многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ул. Пирогова, 34 "б" в г. Ставрополе. Согласно архитектурно-строительным решениям жилой дом запроектирован из двух сблокированных блок-секций.
17 марта 2010 года комитетом по управлению имуществом с Антоненко В.В. заключен договор аренды от N 8070 земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152 на срок с 15.03.2010 по 14.03.2013 для продолжения строительства многоэтажного дома (далее - договор N 8070).
Общество по договору купли-продажи недвижимости от 30.12.2010 приобрело у Антоненко В.В. в собственность незавершенный строительством объект - торговый центр степенью готовности 6%.
Письмом от 29.12.2010 N 06-5709-11 комитет по управлению имуществом согласовал передачу обществу прав и обязанностей по договору аренды от 17.03.2010 N 8070.
По договору от 30.12.2010 Антоненко В.В. передала обществу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 17.03.2010 N 8070 (далее - договор от 30.12.2010).
15 апреля 2011 года общество получило положительное заключение N 26-1-4-0086-11 государственной экспертизы проектной документации.
20 апреля 2011 года обществу выдано разрешение на строительство N RU 26309000-"00270-с" многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями (общая площадь 6 895,3 кв. м; площадь земельного участка 1 613 кв. м; количество этажей 10 ед.; строительный объем 23 654 куб. м) сроком до 10.07.2012.
Общество в ноябре - декабре 2011 года заключило договоры участия в долевом строительстве спорного многоэтажного жилого дома с Типцовой Н.С., Макаренко Б.Б., Жимановой И.В., Куриловой Ю.Н., Голиковым С.А., Сурцевой Е.В., Никоненко Э.С., Лемешко И.С., Цуруновым А.Н., Демченко Е.П., Коровиным А.В., Прудий Н.Н., Шершневой А.В.
Из ответа ГУП СК "Краевая техническая инвентаризация" от 31.10.2011 N 2-1941 следует, что объект незавершенного строительства - торговый центр 6% готовности, кадастровый номер 26:12:011605:0152:34045/192:1000/А, снесен.
Из кадастрового паспорта от 31.10.2011 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011605:152 расположен объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, степенью готовности 14%, площадью застройки 668,8 кв. м.
Решением комитета градостроительства от 02.12.2011 N 00270-с/о выданное обществу разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями от 20.04.2011 N 26309000-"00270-с" отменено в связи с решением администрации изъять земельный участок по ул. Пирогова, 34 "б" для муниципальных нужд.
Между тем в порядке, установленном статьей 56.6 Земельного кодекса, администрация решения об изъятии спорного земельного участка для муниципальных нужд не принимала.
19 сентября 2011 года администрация направила в адрес общества письмо N 09/02-01/1-4539, согласно которому смежный с обществом земельный участок по ул. Пирогова, 36 предоставлен учреждению в постоянное (бессрочное) пользование.
Для урегулирования вопроса по изъятию земельного участка по ул. Пирогова, 34 "б" для муниципальных нужд и в соответствии с требованиями статьи 62 Земельного кодекса обществу предложено рассмотреть вопрос о выплате компенсации за незавершенный строительством объект (6% готовности, общей площадью 756, 6 кв. м) или замене земельного участка по ул. Пирогова, 34 "б" на земельный участок по ул. Доваторцев, 82/1.
Истец направил ответчику письмо от 10.10.2021 N 36 о возможности предоставления незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 34 "б", и земельного участка для муниципальных нужд в случае полной компенсации затраченных средств на строительство в размере 40 655 833 рубля 17 копеек.
В письме от 12.03.2012 N 09/1-23/1-787 администрация предложила обществу в связи с изъятием земельного участка по ул. Пирогова, 34 "б" для муниципальных нужд, рассмотреть вопрос о возможном предоставлении обществу равноценного земельного участка по одному из следующих адресов: по ул. Ландшафтная площадью 2 га; по ул. Коломийцева - площадью 2 га; по Старомарьевскому шоссе - площадью 2 га.
При этом проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд органом местного самоуправления обществу не направлялся.
Вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 12.12.2014 по делу N 2-9733/14 в иске администрации к комитету по управлению имуществом, обществу и Антоненко В.В. о признании недействительными (ничтожными) договора аренды спорного земельного участка N 8070 и договора от 30.12.2010 о передаче прав и обязанностей арендатора отказано.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2019 по делу N А63-14156/2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2020, комитету по управлению имуществом отказано в иске о возложении на общество обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:152 по ул. Пирогова, 34 "б", путем демонтажа (сноса) незавершенного строительством объекта, а также передать земельный участок комитету.
Постановлением администрации от 15.07.2021 N 1528 спорный земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование учреждению.
Ссылаясь на то, что изъятием спорного земельного участка обществу причинены убытки, оно обратилось в арбитражный суд с иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, руководствуясь статьями 15, 16, 279, 281, 1069 Гражданского кодекса, статьями 49, 56.6, 56.8 Земельного кодекса, иск удовлетворили частично, исходя из того, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:152, ранее предоставленный обществу для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями (разрешение на строительство от 20.04.2011 N 26309000-"00270-с"), с расположенным на нем объектом незавершенного строительства - многоквартирным жилым домом 14% готовности, фактически изъят администрацией для муниципальных нужд в целях реконструкции учреждения при наличии на указанном земельном участке возведенного обществом на законных основаниях незавершенного строительством объекта - многоквартирного жилого дома 14% готовности, часть которого использована под строительство (реконструкцию) пристройки (концертного зала) к учреждению, находящегося на смежном земельном участке и организации прилегающего сквера с пешеходной зоной, в результате чего продолжение строительства многоквартирного жилого дома стало невозможно, при этом процедура такого изъятия уполномоченным органом не соблюдена, решение об изъятии не принято, какого-либо возмещения за изъятое имущество обществу не предоставлено.
Данные выводы суд округа признал преждевременными, сделанными без учета следующего.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Применительно к рассматриваемому делу суд округа заключил, что поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у общества сохранилось право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
Однако истец, обращаясь в администрацию с требованиями о заключении договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства, и, получая отказы, предусмотренные законом способы защиты не использовал, в суд за защитой своих прав до 2020 года не обращался. Иск о взыскании убытков, вызванных изъятием земельного участка, заявлен спустя 8 лет, при этом убытки исчислены с учетом индексации с даты несения затрат.
Суды, рассматривая заявленные требования, оценку всем обстоятельствам не дали, не учли установленный законодательством принцип добросовестности пользования участниками гражданских правоотношений своими правами, в том числе и при их защите.
В качестве убытков истец рассматривает затраты, понесенные им при приобретении права на строительство многоквартирного дома на спорном земельном участке (права аренды земельного участка), через приобретение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке у прежнего правообладателя, уплаченные денежные средства в целях подготовки арендованного участка к строительству дома (инженерно-строительные, геологические, геодезические изыскания, разработка технических условий для присоединения к сетям электро- и водоснабжения и т.п.), которые были необходимы для последующего строительства жилого дома, снос прежнего объекта, а также затраты на само строительство, которые предполагались к возмещению за счет реализации квартир в оконченном строительством объекте.
Суды не установили основания и не оценили действия истца, заключившего договоры долевого участия с физическими лицами после получения уведомления администрации об изъятии земельного участка.
Заключив мировое соглашение, истец в добровольном порядке согласился на изъятие спорного земельного участка, после его подписания принял на себя обязательство по сносу своего незавершенного строительством объекта в обмен на предоставление ему иного земельного участка. При этом обеим сторонам мирового соглашения было и должно было быть известно о несоответствии его закону, однако общество осуществило снос своего объекта.
Суды также не дали оценки этим действиям, не выяснили при таких обстоятельствах юридико-фактическое основание заявленного иска в части требований о взыскании убытков, причиненных сносом объекта и прекращением возможности получения дохода от реализации квартир, не указали основания возложения таких убытков в полном объеме на администрацию.
Судебные инстанции, признав администрацию виновной в воспрепятствовании строительству, не дали оценки действиям общества, не принявшего мер к защите своих прав предусмотренным законом способом и впоследствии обратившегося за взысканием убытков, исчисленных с учетом индексации за 8 лет.
Дополнительной проверке также подлежит заявление администрации о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.
Обжалуемое постановление принято в пределах полномочий, предусмотренных статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "ГлавСтройПроект" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА
------------------------------------------------------------------