ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 14 марта 2022 г. N 308-ЭС20-3366
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2021, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.11.2021 по делу N А63-11746/2018,
Индивидуальный предприниматель Тавакалова Р.М. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 17.05.2018 N 08/14-4186с, в предоставлении в аренду находящегося в муниципальной собственности земельного участка площадью 577 кв. м с кадастровым номером 26:12:012203:20, расположенного по адресу: город Ставрополь, ул. Доваторцев, 64-в, в квартале 437, в целях завершения строительства кафе при сервисном комплексе на три года; понуждении к подготовке и направлению предпринимателю проекта соответствующего договора аренды земельного участка (уточненные требования).
Требования основаны на статьях 39.6, 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и мотивированы незаконностью отказа заинтересованного лица в предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка на три года без проведения торгов для завершения строительства объекта.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).
Решением от 29.05.2019, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 02.09.2019 и суда округа от 12.12.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что спорный земельный участок ранее предоставлялся предпринимателю в аренду без проведения торгов для завершения объекта незавершенного строительства, поэтому на заявителя не могут быть распространены нормы, предусмотренные подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2020 N 308-ЭС20-3366 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции со ссылкой на ошибочность вывода судов об отсутствии у заявителя права на однократное получение спорного земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства при наличии на таком участке объекта незавершенного строительства.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.11.2021, заявленные требования удовлетворены; распределены судебные расходы.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что по истечении срока, установленного договором аренды от 05.07.2010 N 8286 Комитет на основании постановления администрации г. Ставрополя от 17.07.2013 N 2378 с предпринимателем подписан договор от 27.10.2014 N 4247 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе на срок с 17.07.2013 по 16.07.2016. Данный договор в установленном порядке зарегистрирован не был.
Как установлено решением Арбитражного суда Ставропольского края от 30.07.2012 по делу N А63-18244/2012 по иску предпринимателя к ОАО "Ставропольэнергоинвест" о выносе линии электропередачи за пределы земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20, предоставление данного земельного участка предпринимателю для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе осуществлялось в 2003 году с предварительным согласованием места размещения объекта.
Суд по указанному делу пришел к выводу о нарушении процедуры предоставления земельного участка в аренду и недействительности (ничтожности) договора аренды от 22.03.2004 N 3752 в связи с тем, что на момент принятии постановления от 27.06.2003 N 3705 о предоставлении земельного участка и подписании договора аренды государственный кадастровый учет земельного участка отсутствовал.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.03.2014 по делу N А63-18244/2012 решение суда от 30.07.2013 оставлено без изменения, но суд кассационной инстанции не согласился в с выводом суд первой инстанции о недействительности договора аренды от 22.03.2004 N 3752, указав, что ввиду отсутствия кадастрового учета земельного участка данный договор следует считает незаключенным.
Вместе с тем и при недействительности указанного договора, и при его незаключенности у предпринимателя на момент выдачи разрешения "1\433 от 30.10.2006 и на период строительства кафе вплоть до регистрации 30.10.2006 права собственности на не завершенный строительством объект отсутствовало законное право на земельный участок.
Выводы судов по делу N А63-18244/2012 свидетельствуют о несоблюдении установленной Земельным Кодексом Российской Федерации процедуры предоставления земельного участка.
Судам также не проверено наличие и степень готовности объекта незавершенного строительства.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, постановлением главы администрации от 27.06.2003 N 3705 предпринимателю утвержден акт о выборе земельного участка, предварительно согласовано место размещения кафе при сервисном комплексе и предоставлен в аренду на три года в соответствующих целях земельный участок площадью 577 кв. м, в том числе 70 кв. м и 123 кв. м с особым режимом использования.
Комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор от 22.03.2004 N 3752 аренды земельного участка для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе с 27.06.2003 по 26.06.2006. Запись с номером регистрации 26-26-12/020/2005-793 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр права на недвижимое имущество и сделок с ним 02.05.2005. Кадастровый учет земельного участка под кадастровым номером 26:12:012203:0020 и с разрешенным использованием для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе произведен 17.05.2004.
Комитет градостроительства администрации выдал предпринимателю разрешение от 30.06.2006 N 1/433 на строительство кафе при сервисном комплексе со сроком действия до 26.06.2007. Запись с номером регистрации 26-26-12/038/2006-371 о праве собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства со степенью готовности 6% (литера А, инвентарный номер 31504, кадастровый номер 26:12:012203:121) внесена в государственный реестр прав 30.10.2006, правообладателю выдано свидетельство серии 26 АБ N 206071.
По договору от 17.04.2007 N 5684 земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду на новый срок для завершения строительства кафе при сервисном комплексе с 24.01.2007 по 23.01.2010, а по договору аренды от 05.07.2010 N 8286 - для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе с 26.05.2010 по 25.05.2013 (записи с номерами регистрации 26-26-12/056/2009-903, 26-26-01/112/2010-270 о названных договорах внесены в государственный реестр прав 25.06.2009 и 12.08.2010). Договоры содержали условие об обременении объекта аренды на площади 193 кв. м режимом охранной зоны инженерных коммуникаций электросетевой организации.
Комитет градостроительства выдал предпринимателю разрешение от 02.12.2011 N RU 26309000-"00939-С" на строительство двухэтажного кафе при сервисном комплексе общей площадью 252,5 кв. м со строительным объемом 2934,8 куб. м со сроком действия до 30.05.2013.
По истечении срока договора аренды от 05.07.2010 N 8286 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор от 27.10.2014 N 4247 аренды земельного участка для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе с 17.07.2013 по 16.07.2016. Договор в установленном порядке не зарегистрирован, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 17.02.2017, 06.03.2017 и 11.04.2017.
18 апреля 2018 года предприниматель обратился с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе.
Уведомлением от 17.05.2018 N 08/14-4186с администрация отказала в предоставлении указанной услуги.
Предприниматель, полагая, что отказ в предоставлении ему земельного участка в аренду на новый срок, не соответствует закону и нарушает его права и интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также положениями статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.
Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765).
Повторно исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, принимая во внимание указания Верховного Суда Российской Федерации, установив, что спорный земельный участок первоначально предоставлен предпринимателю по договору в 2004 году для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе, в период действия договора аренды заявитель (в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов) возвел на предоставленном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015, объект незавершенного строительства на момент рассмотрения дела находится на земельном участке (акт осмотра от 11.12.2020), учитывая отсутствие доказательств предоставления арендатору земельного участка для завершения строительства на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, руководствуясь указанными выше правовыми нормами, суды пришли к верному выводу о наличии у предпринимателя права на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, обоснованно отклонив ссылку Комитета о нарушении процедуры предоставления земельного участка в 2003 году.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
отказать в передаче кассационной жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА
------------------------------------------------------------------