ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 12 ноября 2018 г. N 303-КГ18-17633
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска на решение Арбитражного суда Хабаровского края от 30.01.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2018 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.08.2018 по делу N А73-17281/2017
Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное военностроительное управление N 6" (далее - ФГУП "ГВСУ N 6", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее - Департамент) о признании недействительными уведомлений от 01.08.2016 N 17-06/7787, от 15.09.2016 NN 17-06/9828, 17-06/9829, 17-06/9830, 17-06/9831, 17-06/9832, 17-06/9833, 17-06/9834 о пролонгации договоров аренды на неопределенный срок и обязании ответчика заключить с истцом новые договоры аренды земельных участков на срок 3 года (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 30.01.2018, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2018 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.08.2018, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права, принять новый судебный акт, отказать в удовлетворении требований.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что в соответствии с действующим на момент заключения спорных договоров аренды Земельным кодексом Российской Федерации (статья 30.2 ЗК РФ) арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Во исполнение указанной нормы и были заключены договоры аренды. То есть, истцом уже реализовано право на приобретение земельных участков, образованных в результате комплексного освоения территории. При этом Земельным кодексом предусмотрено однократное заключение договора аренды земельного участка с лицом, осуществившим комплексное освоение территории.
Судами также не учтено, что в настоящее время договоры аренды N 11733,N 11734 земельных участков с кадастровыми номерами 27:23:0000000:23834, 27:23:0011204:33 расторгнуты по соглашению сторон 18.11.2015, поскольку истцом был сформирован единый участок с кадастровым номером 23:27:0000000:28159. Впоследствии между Департаментом муниципальной собственности и ФГУП "ГУСС Дальспецстрой" был заключен договор аренды указанного земельного участка, в пределах срока действия первоначальных договоров (до 28.08.2016) То есть в отношении участка с кадастровым номером 23:27:0000000:28159 уже был перезаключен договор аренды.
По мнению Департамента, ФГУП "ГУСС Дальспецстрой" пропущен установленный статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации трехмесячный срок для обжалования действий.
Одним из условий аукциона на право заключения договора аренды земельных участков являлся максимальный срок строительства-5 лет.
Договоры аренды земельных участков для строительства многоквартирных домов были заключены в 2013, однако до настоящего времени арендатором разрешение на строительство не получено.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, ФГУП "ГУСС Дальспецстрой" при Спецстрое России" (правопредшественник ФГУП "ГВСУ N 6") по итогам аукциона приобрело право на получение земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:1231 общей площадью 746 487 кв. м, расположенного по Воронежскому шоссе в Краснофлотском районе г. Хабаровска, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в связи с чем Министерство имущественных отношений Хабаровского края на основании статьи 30.2 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) заключило с победителем аукциона договор аренды от 10.10.2011 N 11206 со сроком действия до 10.10.2014.
Постановлением администрации города Хабаровска от 08.06.2012 утверждена документация по планировке территории в границах ул. Трехгорной - Воронежского шоссе в Краснофлотском районе г. Хабаровска.
После утверждения документации по планировке территории и межевания земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:1231 путем образования из него нескольких самостоятельных земельных участков они были предоставлены 09.09.2013 в аренду застройщику на срок до 28.08.2016 по отдельным договорам аренды, в том числе: N 11728 на участок с кадастровым номером 27:23:0011208:61 площадью 21 089 кв. м; N 11729 на участок с кадастровым номером 27:23:0011208:62 площадью 7 021 кв. м; N 11730 на участок с кадастровым номером 27:23:0011208:60 площадью 19 381 кв. м; N 11731 на участок с кадастровым номером 27:23:0000000:23804 площадью 20 290 кв. м; N 11732 на участок с кадастровым номером 27:23:0000000:23805 площадью 4 973 кв. м; N 11733 на участок с кадастровым номером 27:23:0000000:23834 площадью 8 208 кв. м; N 11734 на участок с кадастровым номером 27:23:0011204:33 площадью 8 208 кв. м; N 11735 на участок с кадастровым номером 27:23:0011204:32 площадью 10 828 кв. м; N 11736 на участок с кадастровым номером 27:23:0011204:31 площадью 14 359 кв. м.
Кроме того, после раздела земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:1231 распоряжением Министерства имущественных отношений края от 02.12.2014 N 1652 арендатору ФГУП "ГУСС Дальспецстрой" предоставлены еще 43 земельных участка в границах ул. Трехгорная - Воронежское шоссе в целях комплексного освоения в рамках договора от 10.10.2011 N 11206.
В связи с объединением земельных участков с кадастровыми номерами 27:23:0000000:23834 и 27:23:0011204:33 (договоры аренды от 09.09.2013 N 11733, N 11734) в один земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:28159 площадью 13 181,0 кв. м, между Департаментом (к которому в порядке разграничения публичных функций перешли полномочия арендодателя) и ФГУП "ГУСС Дальспецстрой" (арендатор) подписан новый договор аренды от 19.11.2015 N 346, сроком действия по 28.08.2016.
За месяц до окончания срока действия договоров аренды (21.07.2016) предприятие обратилось в Департамент с заявлениями о заключении новых договоров аренды на 8 спорных земельных участков на срок пять лет для завершения строительства многоквартирных домов.
В ответ на данное обращение Департамент направил арендатору уведомления от 01.08.2016 N 17-06/7787, от 15.09.2016 NN 17-06/9828, 17-06/9829, 17-06/9830, 17-06/9831, 17-06/9832, 17-06/9833, 17-06/9834, в которых указал на возобновление действия ранее заключенных договоров аренды земельных участков на неопределенный срок.
Кроме того, Департамент направил арендатору уведомления от 04.07.2017 NN 17-06/6695, 17-06/6694, 17-06/6693, 17-06/6692, 17-06/6691, 17-06/6690 об одностороннем отказе от договоров аренды от 28.03.2013 NN 11729, 11731, 11732, 11735, 11736 и прекращении их действия с 05.08.2017, однако впоследствии отозвал данные уведомления (письма от 19.07.2017 NN 17-06/7335, 17-06/7336, 17-06/7337, 17-06/7338, 17-06/73389, N 17-06/7340).
Вместе с тем письмом от 28.07.2017 N 17-06/7719 Департамент сообщил ФГУП "ГВСУ N 6" об отсутствии оснований для заключения с предприятием новых договоров аренды на земельные участки по истечении срока их действия.
Указанные обстоятельства и действия Департамента послужили основаниями для обращения ФГУП "ГВСУ N 6" в арбитражный суд рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (в действующей на момент возникновения спора редакции) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи, в том числе в отношении земельных участков:
- предоставленных юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения (подпункт 4);
- образованных из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленных для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта (подпункт 5).
- на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10).
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).
Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Исследовав все фактические обстоятельства дела и оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды установили, что спорные земельные участки предоставлены предприятию (его правопредшественнику) в порядке статьи 30.2 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) для целей комплексного освоения территории.
Предприятие просило Департамент заключить новые договоры аренды в отношении земельных участков, которые были образованы из первоначального участка, предоставленного арендатору для комплексного освоения территории. При этом испрашиваемые участки необходимы предприятию как для завершения строительства многоквартирных домов, так и для возведения инженерных сетей по обеспечению данных домов коммунальными услугами (электро-, тепло-, газо- и водоснабжение).
Заявление о перезаключении договоров своевременно подано предприятием за месяц до дня истечения срока действия первоначальных договоров аренды; исключительным правом на приобретение спорных земельных участков в аренду иные лица не обладают; ранее действовавшие договоры аренды не были расторгнуты по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ.
Предприятием выполнены все мероприятия по комплексному освоению территории (разработана документация по планировке, сформированы и поставлены на кадастровый учет земельные участки, включая 8 спорных), получены технические условия для прокладки и подключения инженерных сетей, оформлена проектная документация и начато строительство жилых домов в соответствии с утвержденным генеральным планом, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2018 год.
При указанных обстоятельствах судебные инстанции пришли к обоснованным выводам о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ оснований (подпункты 4, 5, 10) для заключения без проведения торгов новых договоров аренды в отношении спорных земельных участков, фактически используемых предприятием по назначению в целях комплексного освоения территории, и на основании этого обоснованно удовлетворили заявленные требования.
Отклоняя доводы Департамента об истечении предельного срока строительства, суды исходили из буквального толкования условий пункта 4.4.1 договора от 10.10.2011 N 11206 на комплексное освоение территории и указали, что указанный срок начинает течь после завершения проведения планировки территории и постановки на кадастровый учет образованных земельных участков; при обращении 21.07.2016 предприятия к Департаменту по вопросу о заключении новых договоров аренды на спорные участки, пятилетний срок строительства не истек.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
Отказать в передаче кассационной жалобы Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА
------------------------------------------------------------------