ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 11 декабря 2018 г. N 18-КГ18-231
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Асташова С.В., Киселева А.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайловского Сергея Георгиевича к Удалову Валерию Петровичу о признании договора купли-продажи строения действительным и признании права собственности на строение,
по кассационной жалобе главы города Сочи Пахомова Анатолия Николаевича на решение Центрального районного суда г. Сочи от 14 июня 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2017 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселева А.П., выслушав объяснения представителя администрации г. Сочи - Пасмур П.А., поддержавшую доводы кассационной жалобы,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
Михайловский С.Г. обратился в суд с иском к Удалову В.П. о признании договора купли-продажи строения действительным и признании права собственности на строение, сославшись на то, что по договору купли-продажи от 19 января 2017 г. приобрел у ответчика двухэтажное нежилое строение общей площадью 502,7 кв. м, по адресу: <...>, за 31 000 000 руб., однако Удалов В.П. уклоняется от государственной регистрации перехода к истцу права собственности на данное строение, что Михайловский С.Г. считает незаконным и нарушающим его права.
Решением Центрального районного суда г. Сочи от 14 июня 2017 г. иск удовлетворен.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе главы города Сочи Пахомова А.Н. содержится просьба об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.
Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации от 22 августа 2018 г. администрации города Сочи восстановлен пропущенный процессуальный срок для подачи кассационной жалобы на решение Центрального районного суда г. Сочи от 14 июня 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2017 г.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселева А.П. от 15 ноября 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судебными инстанциями при рассмотрении данного дела.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 19 января 2017 г. между Михайловским С.Г. и Удаловым В.П. заключен договор купли-продажи нежилого строения общей площадью 502,7 кв. м, состоящего из 2-х этажей, по адресу: <...>.
Истцом ответчику по данному договору уплачена сумма 31 000 000 руб.
Удалов В.П. уклоняется от государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на приобретенное Михайловским С.Г. нежилое строение.
Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия, исходил из того, что право собственности Удалова В.П. на строение по ул. Несебрской подтверждается вступившим в законную силу апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 января 2017 г. Ответчик распорядился данным строением по своему усмотрению, продав его Михайловскому С.Г. Деньги за строение продавцу уплачены, однако он неправомерно уклоняется от регистрации перехода права собственности к покупателю на основании указанной сделки.
Судами также указано, что совершение сделки было одобрено ООО "Русичи", которому принадлежит право аренды земельного участка, на котором расположено строение.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с обжалуемыми судебными постановлением согласиться нельзя по следующим основаниям.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 1 статьи 454 того же кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.
Согласно части 1 статьи 196 названного кодекса при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу.
Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора суду необходимо было установить кому и на каком праве принадлежало спорное строение, если право собственности на спорный объект было зарегистрировано, то имело ли лицо, которому принадлежало строение право распоряжаться им.
Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу об удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на объект недвижимости.
Основанием для предъявления иска о признании договора действительным явился тот факт, что после заключения договора купли-продажи недвижимого строения между Михайловским С.Г. и Удаловым В.П., последний уклоняется от государственной регистрации перехода к истцу права собственности на данное строение.
Между тем, согласно части 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Положениями пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
При рассмотрении настоящего дела, суды, сославшись на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 января 2017 г., пришли к выводу о том, что с момента вступления в законную силу указанного выше судебного постановления, спорный объект недвижимости вернулся во владение Удалова В.П.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 января 2017 г. признан недействительным договор купли-продажи недвижимости, заключенный 22 июня 2015 г. между Удаловым В.П. и Кокшаровым А.О., истребовано недвижимое имущество - здание из чужого незаконного владения Кокшарова А.О., аннулирована запись о регистрации в ЕГРП о праве собственности Кокшарова А.О. на объект недвижимости.
Однако, суды не учли, что право собственности Удалова В.П. на спорный объект возникло на основании определения Хостинского районного суда г. Сочи от 16 апреля 2015 г. об утверждении мирового соглашения между Удаловым В.П. и ООО "Русичи", которое впоследствии отменено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 февраля 2016 г.
А при таких обстоятельствах, судами не установлено принадлежал ли объект недвижимости на момент подписания договора купли-продажи Удалову В.П. на каком-либо праве.
Кроме того, судами не учтено следующее.
В силу статьи 222 этого же кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (пункт 2 в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).
Согласно положениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 января 2017 г. отменено решение Центрального районного суда г. Сочи от 5 февраля 2016 г. и принято новое решение, которым, в частности, удовлетворен иск администрации города Сочи к Кокшарову А.О. о сносе самовольного строения.
При этом судебная коллегия признала самовольной конструкцию второго этажа строения, расположенного на земельном участке площадью 15 062 кв. м по <...>, и обязала Кокшарова А.О. осуществить снос конструкций второго этажа за свои счет.
Этим же апелляционным определением установлено, что Удалов В.П. на момент заключения с Кокшаровым А.О. договора купли-продажи двухэтажного нежилого строения не обладал какими-либо правами на земельный участок, на котором расположено это строение, и что возведение спорного строения осуществлено в отсутствие выданного в установленном порядке разрешения на строительство.
Таким образом, вступившим в законную силу судебным постановлением, установлено использование земельного участка не по целевому назначению и принадлежность спорного двухэтажного строения к самовольно возведенным, на Кокшарова А.О. возложена обязанность осуществить за свой счет снос самовольно возведенных конструкций второго этажа, возведенных над первым этажом.
Разрешая спор по существу, суд, сославшись на указанное выше апелляционное определение, не дал оценки тому факту, что предмет договора - нежилое строение, общей площадью 502,7 кв. м, состоящее из 2-х этажей, по адресу: <...>, которое согласно приведенному выше определению является строением, частично подлежащим сносу.
С учетом изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены нарушения норм права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.
Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.
Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").
Названные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были.
Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2017 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
------------------------------------------------------------------