ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 11 января 2016 г. N 310-КГ15-16715
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобу (заявление) общества с ограниченной ответственностью "Управление недвижимостью" на решение Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2015 (судья Рыжикова Н.А.), постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 (судьи Стаханова В.Н., Заикина Н.В., Федин К.А.) и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.08.2015 (судьи Смолко С.И., Шелудяев В.Н., Степина Л.В.) по делу N А68-8129/2014
Общество с ограниченной ответственностью "Управление недвижимостью" (далее - общество "Управление недвижимостью") обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета имущественных и земельных отношений (далее - комитет) Администрации города Тулы (далее - администрация), выразившегося в непринятии решения об отчуждении арендуемого имущества; совершении юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение этого имущества и обязании комитета заключить договор купли- продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Свободы, д. 38б, а именно: нежилых помещений общей площадью по наружному обмеру 316,7 кв. м (лит. А, А1, А2, А3, А4, А5, Б, над А (мезонин), а, а1).
Определением Арбитражного суда Тульской области от 16.10.2014 в соответствии со статьей 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ненадлежащего ответчика - комитета на надлежащего - администрацию. Комитет привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 27.08.2015, в удовлетворении требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество "Управление недвижимостью" просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом заявитель ссылается на существенное нарушение судами норм материального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на ошибочность выводов судебных инстанций о правомерности действий (бездействия) администрации.
Заявитель указывает, что общество "Управление недвижимостью" вело переписку с комитетом по предоставлению преимущественного права выкупа арендованного имущества около двух лет, что свидетельствует о намеренном затягивании комитетом сроков и воспрепятствование реализации права общества на приобретение имущества.
Общество "Управление недвижимостью" полагает, что судами не принят во внимание тот факт, что с момента передачи в аренду состояние имущества не изменилось, что подтверждено экспертным заключением, проведенным в рамках дела N А62-2972/2014. Таким образом, выводы судов об ухудшении состояния арендованного имущества и ненадлежащем исполнении обществом обязанности по проведению капитального ремонта, являются ошибочными.
В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационной жалобы заявителя, суд не находит оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.
Как следует из обжалуемых актов, 22.03.2006 между обществом "Управление недвижимостью и капиталом" (арендатор) и территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области (арендодатель) заключен договор N 71/04-04-003/0-06 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Свободы, д. 38б - нежилые помещения, общей площадью по наружному обмеру 316,7 кв. метров, лит. А, Al, А2, A3, А4, А5, Б, над А (мезонин), а, а1 по данным технического паспорта. Срок аренды в соответствии с пунктом 1.4 договора определен до 01.04.2026.
Недвижимое имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2006 в удовлетворительном состоянии.
Согласно пунктам 1.1, 1.2, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.15 договора от 22.03.2006 N 71/04-4-003/0-06, арендуемое имущество является памятником истории и культуры, должно использоваться под реконструкцию, арендатор обязан следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, обеспечить их сохранность, арендатор обязан соблюдать правила пожарной безопасности, требования государственных надзорных организаций, а также отраслевых правил и норм, действующих в сфере деятельности арендатора и в отношении арендуемого им объекта, арендатор обязан незамедлительно извещать арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) имуществу ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения объекта, арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества, арендатор обязан обеспечить разработку, согласование и утверждение проектно-сметной документации, получение необходимых согласований, претензий, разрешений, иных официальных документов, совершение необходимых действий и процедур в целях реализации своих обязательств по договору.
В соответствии с соглашением об уступке от 02.02.2007 все права и обязанности арендатора по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, от 22.03.2006 N 71/04-04-003/0-06 перешли к обществу "Управление недвижимостью".
Дополнительным соглашением от 02.02.2007 произведена замена арендатора по договору аренды на общество "Управление недвижимостью".
В соответствии с дополнительным соглашением от 27.02.2012 арендодателем имущества по договору от 22.03.2006 N 71/04-04-003/0-06 является комитет, общая площадь имущества, являющегося муниципальной собственностью г. Тулы - 304,3 кв. метров.
Общество "Управление недвижимостью" 10.01.2013 обратилось в администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого имущества.
Администрация письмом от 18.01.2013 N 103-к сообщила обществу "Управление недвижимостью" о процессе рассмотрения предоставления обществу "Управление недвижимостью" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Общество "Управление недвижимостью" 12.07.2013 обратилось в администрацию с просьбой сообщить о стадии рассмотрения заявления общества о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества.
Администрация письмом 16.08.2013 N 8913к сообщила обществу "Управление недвижимостью" о подготовке проекта постановления "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Свободы, д. 38б, в порядке реализации преимущественного права", который находится на рассмотрении.
Общество "Управление недвижимостью" 07.04.2014 направило повторное заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Администрация 25.04.2014 сообщила заявителю о том, что на рассмотрении в Арбитражном суде Тульской области находится исковое заявление комитета о расторжении договора аренды от 22.03.2006 N 71/04-04-003/0-06 и возврате недвижимого имущества, в связи с чем вопрос о возможности предоставления преимущественного права выкупа вышеуказанного имущества будет рассмотрен после вынесения решения арбитражным судом по данному исковому заявлению.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество "Управление недвижимостью" обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина и юридического лица.
Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В силу пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Названные особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 3 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 15.09.2014 по делу N А68-2972/2014 расторгнут договор аренды от 22.03.2006 N 71/04-04-003/0-06. Суд обязал общество "Управление недвижимостью" в семидневный срок с момента вступления решения в законную силу освободить спорные нежилые помещения и передать их по акту приема-передачи комитету.
Названным решением было установлено неисполнение установленных договором аренды обязательства и существенное нарушение его условий (ухудшение состояния имущества, невыполнение капитального ремонта, разрушение строений).
Согласно техническому заключению от 20.08.2013 все строения по вышеуказанному адресу разрушены, восстановлению не подлежат.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" объектом купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".
Судами сделан правомерный вывод, что утрата объектами недвижимости их назначения в результате разрушения не предполагает возможность их дальнейшего использования по назначению в предпринимательской деятельности, в связи с чем такие объекты не отвечают требованиям недвижимого имущества, определяемого к использованию в порядке государственного кадастрового учета.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь положениями действующего законодательства, регулирующими спорные отношения и приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 15.09.2014 по делу N А68-2972/2014, суды правомерно отказали в удовлетворении требований, признав законными действия (бездействие) администрации по реализации обществом "Управление недвижимостью" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Доводы, приведенные обществом "Управление недвижимостью" были предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку; указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств и выражают несогласие с произведенной оценкой доказательств.
Такие доводы не могут быть предметом рассмотрения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Управление недвижимостью" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА
------------------------------------------------------------------