ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 5 сентября 2024 г. N 308-ЭС24-10386
Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Цемесская Бухта" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 28.06.2023, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2023 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.03.2024 по делу N А61-393/2023,
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Цемесская бухта" к индивидуальному предпринимателю Кокоеву Алану Валерьевичу, обществу с ограниченной ответственностью "Новоросбетон",
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования город Новороссийск, общества с ограниченной ответственностью "Ир-Трейд", управления городского хозяйства администрации муниципального образования город Новороссийск,
об обязании устранить безвозмездно недостатки (дефекты) многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. Лейтенанта Шмидта, д. 17, г. Новороссийск, Краснодарский край:
- строительные недостатки фасада многоквартирного дома с целью устранения попадания дождевой воды под минерально-ватные плиты (базальтовые утеплители) системы фасадной теплоизоляционной композитной;
- выпучивание, расхождение укладки, провал тротуарной придомовой территории многоквартирного дома;
- выполнить гидроизоляцию и наружную систему ливнеотведения многоквартирного дома;
- выполнить аварийно-восстановительные работы по ремонту кровли многоквартирного дома;
- подготовить проекты работ по монтажу "автоматические установки пожарной сигнализации"; "системы оповещения людей о пожаре"; "системы управления установками дымоудаления";
- на основании изготовленных проектов выполнить работы по установке "автоматической установки пожарной сигнализации", "системы оповещения людей о пожаре" и "системы управления установками дымоудаления многоквартирного дома"
(с учетом заявления об изменении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),
решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 28.06.2023, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2023 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.03.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Цемесская Бухта" (далее - управляющая компания) просит отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По результатам изучения по материалам истребованного дела приведенных управляющей компанией доводов, усматриваются основания для передачи кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
При рассмотрении дела судами установлено, что индивидуальный предприниматель Кокоев Алан Валерьевич (далее - предприниматель) - собственник земельного участка площадью 1033 кв. м (кадастровый номер 23:47:0305028), категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение многоэтажных жилых домов с размещением в нижних этажах (не более двух этажей), цокольном этаже и (или) подвале помещений общественного назначения и объектов культурно-бытового обслуживания, расположенного по адресу: ул. Лейтенанта Шмидта, г. Новороссийск, Краснодарский край.
На указанном земельном участке в соответствии с градостроительным планом земельного участка N Ru 23308000-047-0028-0004804, утвержденным постановлением администрации муниципального образования г. Новороссийска от 09.08.2016 N 6451, и разрешением на строительство от 31.10.2016 N 23-308000-1559-2016 предпринимателем создан многоквартирный дом (14 - этажный (в том числе 1 подземный этаж).
Решением администрации муниципального образования города Новороссийска от 09.10.2016 N 15-1-2-8716/2016 предпринимателю отказано в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в связи с чем, предприниматель обратился в Октябрьский районный суд города Новороссийска о признании права собственности на указанный объект капитального строительства.
Решением Октябрьского районного суда города Новороссийска от 23.01.2017 по делу N 2-826/2017 за предпринимателем признано право собственности на многоквартирный дом, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) 11.08.2017 внесена соответствующая запись N 23:47:0305028:714-23/021/2017-1.
В последующем квартиры, расположенные в многоквартирном доме, начиная с 22.08.2017 продавались предпринимателем физическим лицам.
Основанием для внесения записи в ЕГРН о приобретении физическими лицами (покупателями) права на квартиры являются договоры купли-продажи.
Управляющая компания, осуществляющая деятельность по управлению имуществом многоквартирного дома по договору управления от 24.07.2021, заключенного на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом от 24.07.2021, действующая в интересах всех собственников помещений в доме (в том числе с правом предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома), по причине обнаружения недостатков строительства, выявленных в процессе эксплуатации дома, предъявила требование застройщику о безвозмездном устранении недостатков строительства, которое добровольно ответчиком не исполнено, а затем обратилась в суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, исходили из того, что в отношении всех квартир заключены договоры купли-продажи и отсутствуют надлежащие доказательства привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, поэтому оснований для вывода о долевом участии строительства не имеется, и, как следствие, положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не подлежат применению к спорным правоотношениям.
Суды пришли к выводу, что отношения между продавцом и покупателями регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и главой II Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Поскольку договорами купли-продажи квартир гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель может предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу пункта 2 статьи 477 ГК РФ, абзаца 1 пункта 19 Закона о защите прав потребителей срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков квартир составляет два года со дня их передачи покупателям.
Суды установили, что первая квартира продана 22.08.2017.
Вместе с тем, с указанного момента в течение двух лет покупатели не обращались к продавцу с какими-либо претензиями, а также с учетом положений статьи 196, пункта 1 статьи 200 ГК РФ об общем сроке исковой давности и начале его течения, учитывая, что собственникам квартир было известно о недостатках строительства еще в 2018 году, пришли к выводу, что управляющей компанией пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.
Обращаясь в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой управляющая компания указывает на ошибочную квалификацию судами спорных правоотношений, что повлекло неправильное применение судами норм права, в том числе регулирующих исчисление срока исковой давности, и привело к отказу в удовлетворении иска, подлежащего рассмотрению с учетом у индивидуального предпринимателя статуса застройщика.
По мнению заявителя, как со дня обнаружения недостатков строительства и обращения истца к ответчику с требованием об их устранении (18.07.2022), так и со дня обращения в суд с соответствующим исковым заявлением гарантийный пятилетний срок, исчисляемый с 2017 года, равно как и трехлетний срок исковой давности по предъявленным требованиям не истекли.
При названных обстоятельствах доводы заявителя о существенном нарушении судами норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, заслуживают внимания, в связи с чем кассационную жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Цемесская Бухта" передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 10 октября 2024 года, 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: город Москва, улица Поварская, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Российской Федерации
Е.Е.БОРИСОВА
------------------------------------------------------------------