ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 1 сентября 2020 г. N 307-ЭС20-1616
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационные жалобы Администрации города Твери (г. Тверь) и общества с ограниченной ответственностью "Авиатор" (г. Тверь) на решение Арбитражного суда Тверской области от 18.07.2019, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.12.2019 по делу N А66-19154/2018,
Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Авиатор" (далее - Общество) о признании недействительным договора аренды от 25.07.2017 N 370-1; о применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 и участков, образованных из данного земельного участка, по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу; об указании в решении суда на то, что оно является основанием для осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области государственной регистрации прекращения права аренды на данный земельный участок; о признании недействительным договора о комплексном освоении территории от 25.07.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251, заключенного Обществом и Администрацией города Твери (далее - Администрация). Делу присвоен номер N А66-19154/2018.
В рамках дела N А66-4067/2019 Министерство обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Администрация, Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент) о признании недействительными торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251, находящегося в муниципальной собственности, для комплексного освоения территории.
Арбитражный суд Тверской области определением от 28.03.2019 объединил дела N А66-19154/2018 и А66-4067/2019 в одно производство с присвоением делу N А66-19154/2018.
Арбитражный суд Тверской области решением от 18.07.2019, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.12.2019, удовлетворил исковые требования Министерства.
В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, Администрация и Общество, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просят отменить указанные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе Министерству в иске.
Дело 24.03.2020 истребовано из Арбитражного суда Тверской области.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 АПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке и (или) для решения вопроса о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
Изучив доводы жалоб, материалы дела и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что оснований для передачи жалоб Администрации и Общества на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Администрация постановлением от 30.05.2017 N 679 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории" и Департамент приказом от 01.06.2017 N 1074/р "О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории" приняли решение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности города Твери земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. 2-я Красина, под комплексное освоение территории.
По результатам проведенного 06.07.2017 аукциона и в соответствии с протоколом торгов Администрация (арендодатель) 25.07.2017 заключила с Обществом (единственный участник аукциона, арендатор) договор N 370-1 аренды в отношении земельного участка площадью 103 864 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 с разрешенным использованием "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" в целях комплексного освоения территории, включающего подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах территории, строительство в ее границах объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.
Договор аренды заключен на срок по 24.07.2022 и зарегистрирован в установленном порядке.
Одновременно стороны 25.07.2017 заключили договор о комплексном освоении территории, в соответствии с которым Общество приняло на себя обязательства в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить комплексное освоение территории в отношении названного земельного участка.
На основании решения Тверской городской думы от 13.04.2018 N 73 "Об утверждении перечня имущества, предлагаемого к передаче из муниципальной собственности города Твери в государственную собственность Тверской области" и распоряжения Министерства от 28.04.2018 N 465 "О передаче земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Твери, в государственную собственность Тверской области" земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 передан из муниципальной собственности города Твери в государственную собственность Тверской области. Право собственности субъекта Российской Федерации - Тверской области зарегистрировано в установленном порядке.
Министерство, считая, что указанные торги в форме аукциона проведены с нарушением законодательства о градостроительной деятельности, вступившего в действие с 01.07.2017, и являются недействительными, что влечет недействительность заключенных по их результатам договоров аренды и комплексного освоения территории, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 167, 168, 181, 387, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 41, 41.1, 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частями 7 и 8 статьи 9 Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 373-ФЗ), Правилами землепользования и застройки города Твери, утвержденными решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 N 71 (далее - Правила землепользования и застройки Твери), пришли к выводу об обоснованности иска Министерства исходя из следующего.
В части 7 статьи 9 Закона N 373-ФЗ в целях осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории закреплена обязанность уполномоченных органов привести утвержденные правила землепользования и застройки в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции данного Федерального закона) в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, и применительно к таким территориям расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующих территорий объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в срок до 01.07.2017.
Частью 8 статьи 9 Закона N 373-ФЗ предусмотрено, что до приведения правил землепользования и застройки в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции данного Федерального закона), но не позднее 01.07.2017 заключение договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территорий допускается без установления на карте градостроительного зонирования территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий.
В силу прямого указания закона заключение договоров о комплексном освоении территории при отсутствии в правилах землепользования и застройки отображения территорий, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, после 01.07.2017 не допускается.
Однако уполномоченными органами города Твери предусмотренная частью 7 статьи 9 Закона N 373-ФЗ обязанность не исполнена, Правила землепользования и застройки Твери не были приведены ни до 01.07.2017, ни в последующем в соответствие с требованиями градостроительного законодательства в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию. В связи с этим Администрация, являясь уполномоченным органом в сфере градостроительной деятельности и зная о том, что Правила землепользования и застройки Твери не будут приведены до 01.07.2017 в соответствие с градостроительным законодательством, проводя торги 06.07.2017 и заключая спорные договоры 25.07.2017, действовала недобросовестно.
Поскольку спорные торги проведены, а договор аренды и договор о комплексном освоения территории заключены с нарушением градостроительного законодательства и публичных интересов, торги и заключенные по их результатам указанные договоры в силу статьи 168 ГК РФ являются недействительными, а Общество должно передать истцу земельные участки, образованные в результате межевания спорной территории.
Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
Относительно довода Общества о том, что обжалуемые судебные акты противоречат пункту 2 статьи 167 ГК РФ, поскольку суды в качестве применения последствий недействительности договора аренды обязали только Общество передать земельные участки истцу, в то время как согласно названной норме при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, необходимо отметить следующее.
Удовлетворение требования Министерства в порядке реституции об обязании Общества возвратить истцу земельные участки, полученные в аренду в целях комплексного освоения территории, не лишает Общество заявить самостоятельные требования о взыскании с другой стороны спорных сделок всего полученного по ним, в том числе при проведении торгов и исполнении договоров. В принятых по настоящему делу судебных актах не содержится выводов о невозможности применения двусторонней реституции, Общество требования о взыскании с другой стороны полученного по сделкам не заявляло, суды данный вопрос не исследовали.
Содержащая в мотивированном тексте постановления ссылка апелляционного суда на то, что понесенные Обществом затраты и внесенные платежи, в том числе на стадии проведения аукциона связаны с использованием земельного участка до признания торгов и договоров недействительными и возврату не подлежат в силу платности землепользования, не может иметь преюдициального значения, поскольку ни суд первой инстанции, ни апелляционный суд не исследовали обстоятельства, касающиеся внесения Обществом платежей по спорным договорам, их правовую природу, не проверяли, пользовалось ли Общество и могло ли пользоваться предоставленным в аренду земельным участком в тех целях, в которых заключался договор (строительство различных объектов, в том числе многоквартирных домов), с учетом того, что по смыслу договора о комплексом освоении территории и договора аренды в целях комплексного освоения обязательства их сторон являются взаимными (орган местного самоуправления предоставляет земельный участок в целях строительства как объектов инфраструктуры, подлежащих безвозмездной передаче в муниципальную собственность, так и многоквартирных домов, а застройщик платит за возможность построить и извлечь прибыль в результате строительства многоквартирных домов). При невозможности осуществить строительство по обстоятельствам, которые не зависят от застройщика, по смыслу статьи 328 ГК РФ он вправе требовать возврата предоставленного по сделке в случае неполучения встречного предоставления.
Другие доводы жалоб не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита прав заявителей, которые они считают нарушенными, поэтому в силу статей 291.6, 291.11 АПК РФ не имеется оснований для передачи жалоб для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.6, 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
отказать администрации города Твери и обществу с ограниченной ответственностью "Авиатор" в передаче кассационных жалоб для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА
------------------------------------------------------------------