ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 21 августа 2024 г. N 75-КАД24-2-К3
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д. и Николаевой О.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Рассихина Максима Юрьевича на кассационное определение судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 6 декабря 2023 г. по административному делу N 2а-3956/2023 по административному исковому заявлению Рассихина М.Ю. о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о приостановлении осуществления государственной регистрации права собственности на земельный участок и о возложении обязанности произвести государственную регистрацию права.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Абакумовой И.Д., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
Рассихин М.Ю. обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее - Управление Росреестра по Республике Карелия) о приостановлении осуществления государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 5000 кв. м, отнесенного к категории земель - "земли сельскохозяйственного назначения", с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования", местоположение: <...> муниципальный район, <...> сельское поселение, переданного ему министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее также - министерство) в собственность по договору купли-продажи в целях ведения личного подсобного хозяйства.
Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 19 мая 2023 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 14 августа 2023 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым административное исковое заявление удовлетворено.
Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 6 декабря 2023 г. апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.
В кассационной жалобе, поданной Рассихиным М.Ю. в Верховный Суд Российской Федерации, ставился вопрос о ее передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.
По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2024 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, определением от 28 июня 2024 г. кассационная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 323, частью 1 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли или могут повлиять на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судебная коллегия полагает, что судами такие нарушения допущены.
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
В соответствии с подпунктом "а" пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 г. N 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах" (в редакции от 30 декабря 2022 г.) (далее также - постановление от 9 апреля 2022 г. N 629) в 2022 и 2023 годах при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 29 июля 2022 г. между министерством и Рассихиным М.Ю. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 5 000 кв. м, отнесенного к категории земель - "земли сельскохозяйственного назначения", с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования", местоположение: <...> муниципальный район, <...> сельское поселение (далее также - земельный участок). Земельный участок предоставлен в аренду на срок 49 лет с даты подписания договора в целях ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее также - ЕГРН) 5 августа 2022 г.
В последующем министерство и Рассихин М.Ю. 25 января 2023 г. заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>. Согласно абзацу второму пункта 1.1 договора земельный участок предоставляется в собственность на основании подпункта "а" пункта 1 постановления от 9 апреля 2022 г. N 629.
Уведомлением от 6 февраля 2023 г. N КУВД-001/2023-3008295/1 Управление Росреестра по Республике Карелия (далее также - уведомление) сообщило Рассихину М.Ю. о приостановлении осуществления государственной регистрации прав в отношении названного земельного участка в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.
В обоснование принятого решения указано, что земельный участок по данным ЕГРН отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения с установленным видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" может быть предоставлен в собственность без проведения торгов с соблюдением условий, содержащихся в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, для приватизации земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного использования. При этом положения пункта 1 постановления от 9 апреля 2022 г. N 629 применяются наряду с нормами пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что оспариваемое уведомление нельзя признать законным по следующим основаниям.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Согласно части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним на основании статей 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ).
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав среди прочего являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).
Основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в статье 26 Закона N 218-ФЗ. К таким основаниям в том числе относятся: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13 части 1).
Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав указаны в статье 21 Закона N 218-ФЗ.
Так, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ).
В данном случае, в уведомлении не указано, требованиям каких нормативных актов не соответствует форма и содержание представленных на регистрацию права документов. Не установили фактов таких нарушений и суды первой и апелляционной инстанций.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ ничтожными являются сделки, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания их недействительности судом.
К ничтожным сделкам согласно ГК РФ относятся: сделки, являющиеся такими в силу прямого указания закона, например, мнимые и притворные сделки (170 ГК РФ), сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности (статья 169 ГК РФ), сделки, совершенные без обязательного нотариального удостоверения (пункт 3 статьи 163 ГК); сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такие сделки оспоримы или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции на основании установленных фактических обстоятельств с учетом приведенного ранее правового регулирования вопросов приватизации земель сельскохозяйственного назначения счел незаконным вывод Управления Росреестра по Республике Карелия о фиктивности сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>.
Суд кассационной инстанции данный вывод, по сути, не опроверг. Между тем, направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции дал суду апелляционной инстанции обязательные для исполнения указания: установить и проверить обстоятельства, которые не были положены в основу оспариваемого уведомления. Тем самым суд допустил нарушение положений частей 8 - 10 статьи 226 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 г. N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" о том, что суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, изменяя таким образом основания принятого решения и, например, при недоказанности обстоятельств, указанных в оспариваемом решении органа государственной власти и послуживших основанием для его принятия, суд не вправе отказать в признании такого решения незаконным, ссылаясь на наличие установленных им иных оснований (обстоятельств) для принятия подобного решения.
При рассмотрении административного дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления (часть 2 статьи 329 КАС РФ). Несмотря на данное предписание закона при рассмотрении кассационной жалобы Управления Росреестра по Республике Карелия суд кассационной инстанции вышел за пределы приведенных в ней доводов и не указал мотивы, по которым суд кассационной инстанции вышел за пределы доводов, содержащихся в кассационных жалобе (пункт 7 части 2 статьи 330 КАС РФ).
Суд апелляционной инстанции, принимая новое решение по делу, правомерно указал на необходимость повторного рассмотрения Управлением Росреестра по Республике Карелия заявления о государственной регистрации прав Рассихина М.Ю. на земельный участок (статья 16 КАС РФ, пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 г. N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации").
Таким образом, обжалуемое кассационное определение судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 6 декабря 2023 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене с оставлением в силе апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 14 августа 2023 г.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
кассационное определение судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 6 декабря 2023 г. отменить.
Оставить в силе апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 14 августа 2023 г.
------------------------------------------------------------------